Итак, мы захотели купить свое жилье пережив довольно холодную зиму в апартаментах в старом доме 1950-1960 года постройки в котором нет отопления вообще, никаких кондиционеров и батарей. Стоимость такой квартиры в аренду на текущий момент - 1800 евро. В квартире 3 спальни и одна кладовка, которую я оборудовал в кабинет. Мы живем в хорошем районе, цены на аренду, как вообщем то и на квартиры можно посмотреть на idealista.pt и они примерно вот такие:
Цены на покупку жилья начинались от 550к и улетали в небеса.
Год назад меня убедил мой друг, что ипотека в ЕС - это выгодно :)
Как только мы поняли, что накоплений хватает на 1 взнос на ипотеку, а еще мы сдали налоговую декларацию и у нас на руках уже было подтверждение от налоговой, что они ее приняли, мы начали поиски квартиры.
Из наших требований:
- Не старое здание, хотя бы после 2010, (в старом мы уже пожили) и наслушались историй, как внутри стены прорвало какие-то трубы, такие здания почти никогда не утеплены, и имеют сертификат энергоэффективности(а это прям важный документ для ипотеки в тч) ниже чем С. Тепло там, где хотя бы B
- Не далеко от школы, куда ходят дети, чтом можно было добраться на общественном транспорте за 15-20 мин максимум
- Свежий ремонт - мы не хотим вообще что-либо ремонтировать, это жопа
- Вокруг есть магазины, аптеки, супермаркеты, кафе, в шаговой доступности. Так бывает, что и такого рядом нет :)
- Большая кухня и гостинная
- Мастер бедрум со своей ванной (спальня хозяев:)
- Кондиционеры
- Пространство для кабинета, тк я работаю из дома
- Губа не дура в общем :)
Поиском такого варианта мы занимались долго, ездили на просмотры, смотрели всякий треш, и потом у нас наметался глаз просто отсеивать по ссылке на объяву варианты, которые нам не подходят.
Однажды мы даже нашли вариант, и тут началась история с ипотекой, пока ее решали, квартира ушла.
История с ипотекой:
Только после того, как мы нашли вариант, мы решили пойти в банк)))) наивные.
В банке у меня есть счет и я получал на него зп и думал, что уж ипотеку мне там одобрят. Нет. Напрямую сходив в банк, нам тупо никто не отвечал, по итогу ответили, что не хватает документов, а каких не сказали...
Мы уж думали, что нифига не выйдет, но добрые друзья мне подсказали, что надо искать ипотечного брокера.
И мы решили спросить агента, которая показывала нам одну из квартир, она была из Литвы, говорила на русском и она уже 20 лет тут живет и знает все тонкости. Но по началу они все кажутся мошенниками. Нам она показалась наименее подозрительной и она дала нам контакт брокера.
Я написал ему и он увлеченно меня расспросил, откуда мои доходы, сколько лет мы живем в Португалии, и др. Я получаю на ИП в Португалии зп с компании на Кипре, а живем мы тут 1,5 года. По итогу, сказал, что без 40-50% взонса с нами даже никто не будет разговаривать.
Но, к счастью, у меня было 50% и мы пошли дальше.
Рикардо(брокер) рассчитал мне два варианта ипотеки, запросил все доки по доходам и накоплениям.
Документы по доходам:
- Выписки из банков(лучше всего локальных) подтверждающие доходы за 6мес, у меня все приходит на один счет с этой целью и регулярно раз в месяц от компании на Кипре. Тк я в статусе self-employed он запросил скриншоты списка всех счетов, которые я выставлял через портал Finansas - это типа местный nalog.ru
- Сумма первого взноса на счету(это потребовалось уже не для расчета ипотеки, а для одобрения)
- Налоговая декларация везде где проживал последние 2 года
- Кредитный рейтинг, он запросил на Кипре тк мы там жили 10 месяцев (я скачал в сбере и оказалось этого достаточно)
Скрин из запроса брокера
Варианты ипотеки:
Через дня 4 (что охереть как быстро, я даже снова задумался о мошенничестве) получили вот такой вариант от банка, где у нас есть счет: CGD – Caixa Geral de Depósitos и брокер уверял, что это лучшее предложение на рынке на данный момент.
Скрин ответа от брокера с условиями банка, это симуляция условий, а не реальное предложение, здесь 30% взнос, но по факту нас приняли только с 50% взносом
Возникло много вопросов:
**Что за Variable / Mixed / Fixed **
Variable - ставка не фиксируется и всегда зависит от ставки Euroibor (Euribor — это средняя межбанковская процентная ставка, по которой европейские банки готовы кредитовать друг друга.) на 6 месяцев, она общеизвестная и можно смотреть, как она изменяется и прогнозы по ней.
График Euribor
Сейчас он довольно дико вырос, из-за всем известных событий...
Так вот ставка Variable рассчитывается так: Euribor + spread 0.75% и пересчитывается каждые 6 месяцев.
Т.е каждые пол года вы получаете новую ставку, она может быть выше или ниже.
Что за нафиг спред?
spread 0.75% - это сколько банк по сути зарабатывает на вашем кредите. Т.к он кредитнулся/или мог кого-то кредитнуть на ставку euribor и гарантированно получить свое бабло и без вашей ипотеки, поэтому банк добавляет этот спред.
Этот спред - предмет торга, вы можете например купить страховку покруче, оформить кредитку(что для меня например только бонус, хотябы можно спокойно в поездке оформить авто в аренду), или получать зарплату на ваш счет и это уже будет хорошая скидка на спред. Например мы так и сделали, и получили 0.05% (это в нашем случае почты 5тыщ евро скидки от всей суммы займа)
В чем выгода Variable ставки?
Тем, что вы сможете погашать ипотеку досрочно без особых штрафов, штраф будет, но мизерный: 0.5% от суммы погашения сверх нормы. Не на Variable ставке он составляет 2%
Таким образом, допустим вы что то знаете:
Сами собой приходящие догадки
Например, что в будущем эта ставка рухнет к предыдущим значениям, которые бывали так то и отрицательными :) и то вы в дамках, и всех переиграли, и ипотека превращается в рассрочку.
Или вы знаете, что ваша недвижка вырастет в цене и вы будете ее продавать меньше, чем через 5 лет, то как минимум вы не нарветесь на штраф за преждевременное закрытие.
Mixed ставка и в чем ее прикол?
На Mixed вам фиксируют ставку на 5 лет, в нашем случае 2.8% включая спред и штраф за погашение на эти 5 лет 2% от суммы досрочного погашения. Через 5 лет она превращается в Variable.
Фишка в том, что euribor на момент сделки был как раз 2.8%-2.9% и вы по сути не платите спред, банк видимо что-то знает и целится что euribor упадет еще ниже и они заработают свой спред. Ну и флаг им в руки, для вас зато будет все стабильно 5 лет.
Через 5 лет, вы сами посмотрите на график euribor и снова будете решать, вам осаться на фикс ставке, которую будут предлагать банки (можно перейти в любой другой банк, обычно тот банк который примет вас, заплатит все штрафы и перекредитует вас по своей ставке) или перейти на Variable.
Fixed rate
Все скучно и понятно, для любителей жить стабильно все 30 лет, ставку фиксируют, досрочные погашения только со штрафами. Ставка выше текущего euribor и банк тут и зарабатывает и страхуется на будущее, а вам продает стабильность. У меня есть знакомый, который так и сделал.
Что выбрали мы?
Вы думаете наверно, что это я такой умный и все это сам понял, но нет :) Мне помогал очень прокачанный в финансах друг и подсказал решение: мы выбрали Mixed ставку в банке CGD, которую предлагал наш брокер, и через 5 лет будем пересматривать условия.
Какие еще были варианты?
Я решил не ограничиваться одним мнением и пошел по самому простому пути: заполнил заявку на ипотеку на idealista.pt и они были молодцы и тоже быстренько накидали мне офферов:
Плюсы, минусы, подводные камни
Если быстренько пробежаться взглядом, то можно увидеть следующее:
Самый низкий ежемесячный платеж предложил BPI
Novobanco предложил кешбэк в 6000 евро
Миллениум предложил 0% спред на 2 года, если выбрать у него 3 продукта
Все это офигеешь считать и понимать, что выгоднее. Не хочу вас этим утомлять. Сами утомитесь, когда у вас будет подобный выбор :)
На самом деле по результатам наших расчетов выиграл Novobanco, этот кэшбэк реально дает хорошую скидку и становится выгоднее на 1 году.
Но есть нюанс... куда без него.
счета у меня там нет, и я его уже пробовал открывать там 3 раза и не проходил комплаенс. Правда, менеджер меня заверил, что в этот то раз пройдем, когда дают ипотеки они шевелятся быстрее.
если вдруг нарушаешь условия договора, кешбэк надо вернуть.
Мы попробовали начать проходить этот путь заново, но за 2 месяца счета так и не открыты...
Почему не BPI?
Они на первые 5 лет подстраховались, и ты будешь платить по большей части проценты банку, и сильно меньше будешь погашать тело кредита. Это плохо тем, что через 5 лет допустим ставки стали лучше и ты захотел переметнуться в другой банк, но переносить надо тело кредита, а оно то не гасилось эти 5 лет, и ты перенесешь все это в другой банк и будешь фактически заново платить ипотеку как 5 лет назад. Короче, как в одной из серий South Park: пришивают губами к жопе. И многие, кстати, пришиваются, тк выбирают минимальный на рынке ежемесячный платеж.
Налоги и сборы по сделке
IMT - Налог на покупку недвиги, в нашем случае 6% можно рассчитать для вашего случая здесь: https://www.doutorfinancas.pt/simulador-imt/ (все резиденты Португалии с сентября 2024 года в возрасте до 35 лет освобождены от этого налога), что создало дикий спрос на рынке.
Гербовый сбор на покпку - 0.8% от стоимости квартиры
Гербовый сбор на кредит - 0.6% от стоимости квартиры
Комиссия за проведение сделки - 1100 евро (зависит от банка)
Сделка по квартире
Суть да дело, мы нашли квартиру, которая подходила под наши требования. Дальше начался процесс по сделке:
- Надо подписать бронирование квартиры - документ, что ты собираешься ее покупать, но еще не точно и заплатить агенту хозяина 2500-5000 евро. (скажу честно, первую квартиру мы упустили именно из-за этого, я подумал, что меня хотят обмануть и не стал ничего платить) Эти деньги вернут когда вы подпишите CPCV (о нем ниже)
- Оценка объекта банком. Те условия, которые вам выслал банк - это только симуляция (все мы в ней живем:) чтобы банк одобрил кредит нужно чтобы он оценил объект. После подписания брони вы пишите радостно в брокеру, что вот адрес вот ссылка на объявление, брокер вместе с вашим агентом сам уже собирает доки с агентов хозяина чтобы отправить их в банк на оценку, банк отправляет оценщика, смотрит доки и выдает вердикт по цене объекта. В нашем случае они оценили квартиру даже выше на 48к евро чем цена продажи.
- CPCV(O contrato promessa compra e venda) это по сути уже контракт на покупку, содержит все аспекты сделки и обязывает вас до покупки выплатить 10-15% хозяину (это предмет торга) . В тч нужно следить чтобы в нем был пункт, что деньги вам вернут если ипотеку не дадут. Также там будет написано сколько дней дается на сделку и это своего рода дедлайн. Чтобы не только вас пришивать губами к жопе, этот документ содержит обязательный пункт, что если сделку сорвет продавец, то он возвращает вам деньги и еще доплачивает такую же сумму. Т.е если он передумал, вы еще и заработаете. Документ серьезный, с подписанным CPCV даже уже можно подключать электричество.
- Заключение страховок. Банк тут тоже не дурак, заработает на вас и на страховке, если вы выбираете страховаться не в компании банка, то спред сразу же растет. Страховки нужны на жизнь и на квартиру. Жизнь страхуется так, что если вы стали инвалидом, умерли до погашения кредита, то кредит покроет страховка. Страховка на квартиру, потопы, пожары, мы еще добавили землетрясения на всякий, если квартира разрушается, то страховка покрывает.
- Сделка: как только все готово банк назначает дату и место сделки, это обычно адвокатская контора, типа нотариуса. На сделку надо иметь сумму взноса, налога, стоимость услуг адвоката и переводчика на счету. Сама сделка заняла меньше часа. Подписали доки, банк оформил чек на всю оставшуюся сумму для хозяина, списал с меня первый взнос, тут же оплатили налог и все услуги, а нам передали ключи и доки на квартиру.
