Привет, клуб! Мой первый пост и в нём я расскажу всё что нужно знать про покупку жилья в России в текущих реалиях. Я работаю в сфере недвижимости и ипотеки с 2011 года, свою первую ипотеку взял в 22 года и сразу в долларах, поимел не один седой волос на этом, поэтому без "покупайте сейчас-срочно-завтра всё вырастет", всё по делу.
Пост будет полезен как гайд для тех, кто задумывается о своём или об инвестиции и делает это впервые.
Где берём деньги: ипотека
Упрощая, есть два типа ипотечных программ:
- льготные (семейная ипотека, айти-ипотека, сельская и всякие экзотические арктические ипотеки). Сюда же я отнесу редкие льготы от работодателя (например, Яндекс делает спецпрограммы для своих плюс-плюсовичей), но дальше про них писать не буду так как тут индивидуально и прочий эндиэй;
- стандартные (всё что не относится к вышеуказанному).
Льготные программы не очень выгодны банкам, да и, честно говоря, государству они тоже накладны, поэтому последнее время постоянная чехарда с требованиями, лимитами и комиссиями (мем про открыть ворота-закрыть ворота). Самая распространённая и более-менее надёжная - семейная ипотека для семей с детьми до 7 лет. Она распространяется на покупку строящегося жилья или готового жилья от юрлица. Ставка тут будет всегда 6% (ну ооок иногда 5,9%), максимальная сумма кредита 12 млн, что вполне себе и норм. Не норм, что банки часто пытаются максимально уменьшить такое количество кредитов, вводя то комиссии за выдачу, то повышая первоначальный взнос, то просто увеличивая уровень отказа по заявкам.
Ставки по обычным программам сейчас пошли вниз, но остаются предельно высокими, продолжается это непривычно долго (уже больше полутора лет), конкуренции по сути нет. Зато тут никаких тебе ограничений (кроме морально-волевых, так как брать ипотеку под средние 23% сложно) - брать можно любые суммы, любые объекты, вся палитра банков.
Самых распространённых покупателей тут два типа:
- брать "хвост" на переезд. То есть вы продаёте свою квартиру и переезжаете в большую, а остаток (как правило, небольшой 3-5 млн) добираете ипотекой, зажмуриваетесь при виде ставки в кредитном договоре и стараетесь как можно скорее закрыть;
- находить ликвидные объекты, выгодать на цене, перетерпеть период высокой ставки и рефинансироваться;
Что покупаем?
Стройка, готовое (вторичка), постройка своей загородной усадьбы (ИЖС). Коротко, что тут важно почекать:
🏗️ стройка - тут все ждут, что ну когда же цены станут снижаться. Увы, скорее всего этого не будет. Да, продажи падают уже четвёртый квартал подряд год к году, но у застройщиков инфляция та же, что и у вас в приложении Вкусвилл - песок/кирпич/etc. дорожает, квалифицированных (да и не только) кадров меньше, платить им нужно больше, кредиты дорогие - всё это закладывается и цены растут. За нал, как правило, действительно дешевле. Ипотека приоритетнее, но сейчас пышным цветом цветут рассрочки - около 50% сделок сейчас идут именно с рассрочкой. Платите большими суммами, в относительно короткие сроки, есть шанс перескочить на ипотеку, когда она станет доступнее (но тут немного валидольно - ЦБ всё время грозит прикрыть эту лавочку).
🏢 вторичка - тут рынок покупателя вовсю. Можно торговаться и выторговывать себе нехило, находить интересные варианты под флиппинг (это модненькое слово для того, чтобы купить убитую бабушкину квартиру, сделать там шустро инста-ремонт и продать дороже). Цены незначительно, но растут, тут больше влияет не инфляция, а ожидания на заработке самих продавцов и динамика к уравниванию цен на вторичном и первичном рынке. Объём предложения не сильно меняется (есть даже тенденция к снижению), срок продажи (время выставления квартиры в объявлении) сильно увеличивается.
🏡 стройка дома/ИЖС - сейчас как раз сезон. Этот рынок относительно дикий - то есть очень много небольших подрядчиков и мало крупых застройщиков. Дикость в том, что смета к смете может сильно отличаться (цены точно будут непрозрачны, прикручивается всё "на живую"), ответственность за сроки и суммы не так регламентированы как в случае застройщиков многоквартирных домов, подрядчики себя ведут по-разному, ну короче, всё ещё формируется. Несомненный плюс в том, что свой дом это свой дом. Ну и порой можно словить льготные программы, например, ту же семейную ипотеку.
Как сэкономить?
- торгуемся :) если вы с агентом, то пусть это делает за вас агент, заложите это ему в комиссию как шэр скидки, если вы DIY - воспринимаем как тренинг по раскрепощению и всегда спрашиваем про скидки. Реально, это работает - понятно, что на вторичном рынке это чисто ваш договор между реальными людьми и тут вроде проще договориться, но и застройщики часто могут вам из-под полы достать скидочку, у всех планы, всем вы нужны;
- помним про рефинансирование - его можно делать сколько угодно, при этом цену по квартире вы фиксируете сейчас, а платёж по ипотеке снизить потом можно. На своём примере - первую ипотеку я рефинансировал 3 раза, снизив ставку с изначальных 14% до 8% (дело было в 2012 году), при этом за 6 лет жизни моей ипотеки квартира выросла в два раза в цене;
- юзаем налоговые льготы - имущественный вычет при покупке квартиры и вычет по процентам на ипотеке. Тут есть возможность вернуть до 520 тысяч рублей, а можно и ещё;
В комментах приветствуются вопросы/оценки/соцпоглаживания, так как это мой первый пост!
зашла почитать комментарии, кто покупает квартиры в 2025го году в рф...
У меня интересный экспириенс по этому поводу. В США я переехал в 24 года. Квартиры у меня в России не было. Она была одна в Щёлково, принадлежала родителям. Они её пытались продать подороже, но особо с этого ничего не вышло. В итоге я как бы узрел, что своя квартира - это бесконечное количество трат и невозможность мобильности.
Посему, когда я увидел ставку в 6.5% я нафиг послал весь рынок недвижки здесь и сидел в уголке. Со временем эти цифры подскочили до 7.5% и я так же сижу в уголке. Едиснвенное что меня радует, это ребята, которые взяли ипотеку по ставке в 2% во время ковида.
Но и те потом мучаются. Дому нужна крыша, кондей, газоны, газ и всё такое. Посему здесь как бы все живут на съёмах и не парятся.
Вопрос, а как с этим в России? Квартира - это что? Сохранение денег, статус, инвестиция? Или просто тот факт, что у тебя есть крыша над головой - это круто?
Я не с подъебом спрашиваю, мне реально интересно. Ибо для меня непонятно.
Возможно немного капитанский совет, но все же подсвечу, что всегда надо пользоваться услугами безопасной сделки.
Есть у меня друг, который год назад оплатил бабульке пакетом налички квартиру, а она его отдала мошенникам и в тот же день написала запрет на сделку. Год+ стресса и не закончившихся судебных тяжб в подарок достался.
Я вот не понимаю, как находить "жилье как инвестицию". И как вообще понять, за сколько и когда продавать купленную квартиру. Вот допустим у меня есть условная однушка в условном Одинцово с ипотэкэ. Надо держать? надо продавать? Пусть на циане за метр аналогичные сейчас продают на 30%, чем я покупал у застройщика, но таких продавцов же много - какая будет реальная цена продажи?
В общем, ничего не понятно :(
Предположим, что у меня квартира в бетоне (ну или вайтбокс), а по большей части продают с ремонтом. Стоит ли делать ремонт или лучше продавать так, тк на ремонте не заработать?
А как работают ипотечные программы для граждан, но налоговых нерезидентов РФ? Или никак?
И про рассрочку от застройщиков расскажи плз.
Не знаю, лайфхак или нет, но вместо ипотеки я занял у нескольких друзей-родственников относительно небольшие суммы (~500к) под процент (ставку ЦБ) под расписку с обязательством выплачивать долг частями каждый месяц и купил квартиру одним платежом (понятно, что бОльшая часть денег у меня уже была). Для них это то же самое что положить деньги на вклад, для меня это то же самое что кредит, но явно выгоднее чем кредит/ипотека от банка.
😱 Комментарий удален его автором...
😱 Комментарий удален его автором...