Предисловие, наверняка, многие пропускают, но для приличия я его напишу. Свой дом, это ваша крепость. Если вы потеряете работу, заболеете, начнется очередная пандемия, зомби-апокалипсис, у всех всегда будет клочок земли и место, где вы можете спокойно жить и не беспокоиться о том, что скоро платить очередную арендную плату за квартиру. Да, удобств станет меньше, нужно купить машину, но благо БУ авто в Сербии очень дешевые - на ходу вариантов за 3000-5000 евро очень много на механике, а с АКПП дела обстоят сильно хуже (вариантов меньше, разбросаны по всей стране), я бы сказал, от 5000 и выше, но я ещё изучаю рыночек, могу ошибаться.

Разделим весь процесс на этапы:

1. Поиск недвижимости
   • Определиться с бюджетом
   • Выбрать локацию (регион, город)
   • Поиск по объявлениям
   • Проверка подходящего варианта
2. Сделка
3. Переоформление счетов (на коммунальные услуги)

Поиск недвижимости

Бюджет

Заранее следует определиться с бюджетом на покупку недвижимости, учитывая дополнительные обязательные расходы, в том числе налог на передачу собственности в размере 2.5% от стоимости недвижимости в договоре. В обязательные расходы войдут:

• Оплата работы адвоката для составления договора купли-продажи - около 250 евро.
• Работа переводчиков, свидетелей - около 100 евро, свидетели по 50 евро каждый.
• Комиссия нотариуса - около 200 евро.

Выбор локации

Если вы ещё не были в стране, но уже рассматриваете варианты, я настоятельно рекомендую вам посетить страну, посмотреть разные города, чтобы понимать, как всё есть на самом деле.
Я был в 4 городах: Белград, Нови-Сад, Суботица и Сремски-Карловци, а вам рекомендую посетить хотя бы первые 3 - от большого до малого.
Белград - столица, крупный город, но не ровный, похож на Стамбул и Алматы, велосипедистам не понравится, есть международный аэропорт, очень много поселений вокруг, хорошая инфраструктура, но зимой есть небольшой смог (до Алматы далеко конечно), шумный, бесплатный общественный транспорт, за исключением нескольких маршрутов. Через город проходит две реки: Дунай и Савва.
Нови-Сад - рельеф плоский, идеальный город для велосипедистов: никаких подъемов и спусков. Инфраструктура не хуже, стоимости арендной платы примерно в 1.5-2 раза ниже, чем в Белграде, однушку "с животными" можно найти в центре за 300 евро, зимой в некоторых частях городе ощущается запах гари, но в целом всё прилично. Общественный транспорт платный: около 0.5 евро за поездку по пластиковому проездному (можно пополнять онлайн), за наличные - 0.9 евро. Через город проходит река Дунай.
Суботица - маленький город на границе с Венгрией, рельеф плоский.
Стоимость аренды в 2-3 раза ниже, чем в Белграде и в 1.5-2 раза ниже, чем в Нови-Саде. Инфраструктура хуже, такси только по вайберу. Тихий, спокойный город, не шумный. В соседнем городе от Суботицы (10 минут на автобусе) Палич есть озеро Паличко.
Сремски-Карловци - спокойный городок, размером ещё меньше, чем Суботица, известна своими винодельнями. Рядом с городом проходит река Дунай. В 30 минутах езды на автобусе от Нови-Сада.
Это было краткое описание, но это субъективное мнение.

В самих городах недвижимость, в том числе квартиры стоят очень дорого, в случае с Белградом и Нови-Садом я бы сказал так:
квартиры от 70 000 евро за студию 24 кв. м., от 100 000 евро за однокомнатную квартиру где-то на окраине города, в случае с домами: 150 000+ на окраине города.

В городе Суботица есть много вариантов прямо в городе от 50 000 евро как для квартир, так и для домов.

Поиск по объявлениям

Власники и агенты размещают свои объявления где попало, в их числе:

• 4Zida
• HaloOglasi
• CityExpert - о основном или только квартиры
• KupujemProdajem
• Facebook страницы городов, поселений, районов городов
• Viber/Telegram/WhatsApp группы, каналы
• Бумажные объявления на своих заборах и домах

Да, зачастую объявления дублируются, но бывает и такое, что одно объявление есть на одной доске, а на другой его нет. Для мониторинга досок объявлений я рекомендую использовать Telegram бота (автор не я): https://t.me/RSrealty_bot , в нем вы задаете свои требования по стоимости, квадратуре, городу и он находит вам подходящие варианты, а если появляются новые он автоматически уведомляет вас о них. Бот бесплатный. Работает стабильно.

Если вам нравится определенный район и вы знаете в каком диапазоне цены в нем, то рекомендую проехаться вдоль него на авто, велосипеде или пройтись пешком по всем улицам и поискать объявления на самих домах, заборах, пример (фото делал я в Сремски-Карловци):

На 4zida (переводится "4 стены") и других сайтах поиск выглядит очень похоже. Дом - Kuca, квартира Stan:

Не стоит бояться, что объявление размещено агенством, с ними, возможно будет легче и быстрее найти подходящий вариант, но помните, что они обычно берут 1-2% комиссии от стоимости недвижимости в договоре.
Как выглядят "Маркетплейсы" Facebook в Google выдаче:

Проверка подходящего варианта

Возьмем в пример, доступное (среди прочих) на данный момент объявление в поселке Кисач в 15 минутах езды на авто от Нови-Сада: https://www.4zida.rs/prodaja-kuca/kisac-okolne-lokacije-novi-sad/kuca/6931980b635ebdffd20681fa
Первым делом смотрим на стоимость. В Кисач средняя стоимость 1 кв. м. стоит 1200 евро (ещё летом 2025 было 1000-1100 евро за 1 кв. м.).

Стоимость может быть выше, в зависимости от размера участка, подключенной инфраструктуры, например в этом поселке есть городской водопровод (из Нови-Сада), электричество (3 фазы без проблем) и газ по границе, в поселке есть один провайдер с оптикой со скоростями до 500 Мбит/с и уверенное покрытие 4G/5G всех операторов связи со скоростями до 1 Гбит/с (да, быстрее, чем проводной канал, но задержки явно будут выше), отдаленность от супермаркетов, школы, детского сада, пекары (пекарни), автобусной остановки и ЖД станции и т.д., а также и от качества и размерво самого жилого дома. Часто бывают объявления со схожей ценой, но в первом случае это будет маленький участок, но ухоженный, с забором и дом уровня: докупи мебель и технику и можно жить, а второй вариант - участок 30 соток, дом 150 кв. м., без заборау, дом - под ремонт, течет крыша, трещины на стенах и т.д.

Да, по хорошему, если у вас есть знакомый оценщик, то можно пригласить его на встречу с продавцом при первом просмотре дома, такая услуга стоит в Нови-Саде около 80-100 евро.

Также, важным будет наличие пометки: Uknjiženo, то есть недвижимость зарегистрирована в кадастре и пригодна для жилья.
Не дайте себя обмануть, бывает часто, что пишут, что ещё не Uknjiženo, но обещают, что когда вы купите, вы сами это сделаете очень быстро, но (я с этим не сталкивался, говорят... ), говорят, что это дорого, долго и страдания с бюрократической машиной (тут любят бюрократию).

Также, посмотрите на фото, если они есть. Фото участка, дома внутри и снаружи, входная группа (вид с улицы, дороги), чтобы хотя бы приблизительно оценить, готовы ли вы в таком жить и есть ли необходимость в него вкладываться (как минимум своим временем).

Наконец, проверка, что в доме никто не прописан, так как выписка тоже может занять время, а также, есть ли какие-то обременения.
Подробную информацию можно получить только у нотариуса, но поверхностную информацию можно найти самим, хотя эта услуга обычно у помогал стоит денег.
Для этого переходим на сайт: https://portal.rgz.gov.rs/rgz-portal/map и на карте находим участок с домом, который вам интересен, если вы конечно же знаете приблизительное местоположение дома. К сожалению я не знаю, где точно находится дом из примера выше.
После того, как сайт загрузился слева выбираем слой Katastar:

И после вы будете видеть номера Парцеле (кадастровый номер участка), в идеале, чтобы желаемый участок был цельным, а не состоял из нескольких частей, иначе их потом придется объединять в один кадастровый номер.

Выбираем к примеру номер Парцеле: 2360:

Далее переходим на следующий сайт: https://katastar.rgz.gov.rs/eKatastarPublic/Default.aspx
Нажимаем на Јавни приступ
Далее выбираем интересующий нас поселок, в данном случае Кисач (область Нови-Сад):

После вводим номер Парцеле и заполняем CAPTCHA:

После видим примерно такой экран:

Тут нажимаем на значок

с ручкой во второй таблице, это покажет сразу все данные.

Далее видим, что имеется 3 доли и ФИО владельцев долей:

Здесь, в том числе указана площадь дома, участка (на деле они могут быть больше, если собственник решил не регистрировать новые постройки или пристройки), площадь дома считают по полу, помните, что стены съедают полезную площадь дома, а также тип земель, целевое назначение земель, участка. Эти данные открыты и доступны всем людям. Но через нотариус, если вы собственник той или иной недвижимости, вы можете получить расширенную выписку, в которой в том числе будут ваши паспортные данные. Такая нотариальная выписка стоит около 1200 динар.

Сделка

Нормальной практикой является внесение символического залога текущему владельцу, рекомендую взять с него расписку, что он получил такую-то сумму денег, взамен, что он снимет объявление и никому не будет показывать объявление и продолжит процесс по продаже недвижимости только вам.
Символическая сумма - 500 евро, к примеру.
Эта сумма тоже пойдет в договор. В подразделе Бюджет этой статьи: https://vas3k.club/post/30202/#Biudzhet я писал какие ориентировочные траты вас ждут вдобавок к стоимости приобретаемой недвижимости.

Вам потребуется: адвокат, который подготовит договор купли-продажи, минимум 2 свидетеля, которые говорят на сербском и на вашем языке (русском), судебный переводчик, который, также, говорит на сербском и русском, запись к нотариусу.
Обычно свидетелей вам поможет найти или юрист или судебный переводчик. Запись к нотариусу тоже будет делать адвокат сам.
Приди к нотариусу весь процесс займет не более 1 часа; нотариус может попросить вас показать фото приобретаемой недвижимости и спросить лично у вас, что именно вы приобретаете и где.

В договоре будут указаны реквизиты, на которые вам нужно сделать банковский перевод денежных средств по договору. Помним, что залог в 500 евро уже зачли в договор. А ещё до 10 000 евро можно передать наличными, что тоже будет отражено в договоре, оставшуюся сумму следует передавать с помощью банковского перевода.

Помните, что, если у вас нерезидентский счет в банке, то есть вы в стране менее 1 года или, если более 1 года, но не сменили нерезидентский счет на резидентский, то у некоторых банков могут быть ограничения, сколько евро вы можете заносить на свой счет через кассу. Например, у Альта-Банка - до 10 000 евро / месяц.
Например, недвижимость стоит 30 000 евро, а вы в стране всего 1 месяц, то вы можете поступить так:
10 000 евро передать наличными, оставшуюся сумму в 20 000 евро разделить на себя и супруга, а в договоре вписать, что оплата будет производиться с двух счетов, это нормальная практика. Помните, что перевод тоже чего-то стоит, комиссия. Например, у Альта-Банка комиссия составляет 0.4% от суммы перевода, могу ошибаться, лучше уточнить по телефону или в офисе.
Чтобы денежный перевод прошел быстро, нужно, чтобы на стороне получателя на счету были какие-то деньги. Даже, если вы оплатили комиссию за перевод, с их стороны будет фиксированная комиссия, в размере 50 евро. То есть получатель должен иметь минимум 50 евро на счету для каждого перевода.
Перевод может идти долго, 2-4 недели - нормальная практика, хотя сотрудники банка будут обещать до 9-х рабочих дней.
После получения средств, покупатель пишет доверенность (или делает это сразу во время сделки) на адвоката, чтобы тот с вами подписал дополнительное соглашение у нотариуса, что продавец деньги получил и с этого момента нотариус отправляет данные в кадастр и в налоговую.
Данные в кадастре могут обновляться от 1 месяца до полугода (в отзывах о Кадастре в Нови-Саде люди пишут, что у кого-то данные не обновляются год+). Главное, получать своевременно на почту два решение - первичное и финальное. Первое решение с ожиданием 40 дней, вдруг кто-то хочет подать жалобу, протестовать против сделки, но можно написать дополнительное соглашение: Отказ от внесения изменений с продавцом и покупателем, тогда решение вступит в силу быстрее.
Второе решение означает, что кадастр принял решение внести вас в кадастр, вы теперь полноправный собственник. Данные в кадастре могут быть ещё не обновлены, но второго решения достаточно для переоформления документов коммунальных служб на ваше имя.
Для "Информатики" (содержание жилой площади, вывоз мусора, водоснабжение, отопление) достаточно показать копию договора купли-продажи, копию вашего паспорта (если собственников несколько, то выбирайте любого одного), могут попросить копию второго собственника и заполненную анкету (в офисе выдадут). Если у вас все документы (копии) на руках, можно вежливо попросить сотрудника, вам помогут. Вслух скажут, что русы какой год не могут выучить сербский, но всё равно помогут всё заполнить.
Для переоформления платежек для Электроэнергии (отдельно приходят платежки) нужно принести такой же комплект документов + нотариально заверенная выписка из кадастра или финальное/второе решение. Они тоже помогут вам заполнить заявление. Обычно, со следующего месяца коммунальные платежи начинают приходить на ваше имя.

Заключение

Помните, хорошие варианты разбирают, как горячие пирожки, очень быстро и незаметно. Объявление может провисеть на доске полчаса-пару часов и кому-то оно приглянется. Человек созвонится с продавцом, приедет через полчаса-час, осмотрится и примет решение на месте. Хорошие, недорогие варианты есть, они попадются, но не часто и чтобы вам повезло нужно мониторить объявления 24/7. Если у вас бюджет выше среднего, от 100 000 евро, то вам, конечно же проще, такие объявления висят намного дольше, неделями-месяцами.
В Суботице, я бы сказал, что дом можно найти от 30 000 евро, квартиру от 50 000 евро (избегайте район Ново Село, там живут Цыгане, недвижимость там заметно дешевле стоит, чем в других районах города). В области Суботицы - до 15-20 минут на авто масса вариантов от 30 000 евро с огромными участками и домами по 100+ кв. м., но состояние плавает.
В Нови-Саде в такой бюджет ничего нет, но в области - те же 15-20 минут на авто можно найти варианты от 30 - 40 000 евро, но явно тяжелее, но всё реально, но, если хочется меньше головной боли, то ставьте планку от 50 - 60 000 евро.
Белград, также, как и с Нови-Садом - только в области, те же 15-20 минут можно найти варианты от 50 - 70 000 евро.

Помогалы, адвокаты обычно говорят на английском, некоторые даже на русском.

Если кому нужно, пишите в ЛС, могу дать контакт знакомых адвокатов, судебных переводчиков, помогал. Это не реф ссылки, я с них ни копейки не получу.

Также, всё ещё можно получить ВНЖ на 3 года на основании приобретения недвижимости за любую стоимость.

Личный опыт

Смог урвать вариант в районе 30 000 евро под Нови-Садом, небольшой домик с небольшим участком. Водопровод городской, электричество. Газ по границе (надо подключать/заводить). Зимой ощущается небольшой запах гари на поселке, так как некоторые соседи всё ещё жгут то ли дрова, то ли что-то иное, не все подключают газ или топятся электричеством. Когда температура воздуха поднимается выше +5 запах на поселке уходит.
Есть у меня канал в Telegram, я иногда там размещаю прогресс по обустройству дома и участка (возможно надо будет поскроллить вверх): https://t.me/+pjMATrTXGyozZjJi