Личный опыт: как я продала квартиру в РФ без личного присутствия

Дисклеймер: этот пост ни в коем случае не гайд или how to, потому что в моем случае очень много частных нюансов и счастливых и не очень совпадений. Но возможно для кого-то в нем будет полезная информация.

Вводные данные
Итак, у меня была квартира в Видном (ближайшее Подмосковье), маленькая, с незаконченным ремонтом, которую я сдавала за символические деньги. Квартира была куплена в браке с первым мужем, и это важно для нашей истории.

Я давно думала о том, что квартиру надо продавать, потому что в цене она чет не растет вообще, и если квартирант съедет, мне будет очень сложно найти нового, ибо после запрета моих книг мне совсем не рекомендовано ездить в Россию. Но я уже примерно представляла, сколько сил это сожрет, поэтому только вяло лежала в сторону этого процесса.

1. Снимаем запрет на сделки
Сначала я сняла с квартиры запрет на продажу без личного присутствия. Была уверена, что сделать это можно только лично в МФЦ, как это было 6 лет назад, когда я уезжала. Я лох, который не умеет гуглить, поэтому знакомая дала мне контакты юристки по недвижимости, которая меня просветила, как это сделать через Госключ. Она же мне сказала, что Госключом можно будет подписать сделку о купле-продаже. Меня это вдохновило. Ща думаю как чих пых.

2. Находим покупателя
В июле я разговаривала с квартирантом (назовем его Д.) и сказала ему, что если он соберется что-то покупать, то я могу продать ему квартиру. Вообще я давно говорила о том, как это было бы здорово, если бы Д. купил ее, и мне бы не пришлось искать покупателей, объясняться за отсутствие ремонта, почему я не могу приехать и все такое.
И вот внезапно Д. сказал: а давай! Я назвала ему цену на 300 тыс ниже той, что сейчас просят за аналогичную квартиру в этом же доме. Но в той квартире ремонт хотя бы есть нормальный :)
Д. согласился, мы обсудили, что сделку надо проводить через Госключ.
Через два дня мне пришло приглашение в Домклик. Сделка с участием ипотеки от Сбербанка.

3. Откупаемся от бывшего мужа/делаем соглашение о разделе имущества
Я загрузила в Домклик требующиеся документы, через Госуслуги подтвердила право владения собственностью. Незаполненным осталось одно поле: разрешение на продажу недвижимости от бывшего супруга/соглашение о разделе собственности.

Я удивилась: брак был расторгнут еще в 2017м году, о чем вообще речь? Написала в чат Домклика, они сказали, что такой документ нужен в любом случае.

И вот здесь время для лирического отступления.
Квартира была куплена в 2015 году, деньги на первый взнос дали мои родители с продажи их недвижимости, плюс были вложены мои сбережения.
БМ заранее сказал, что он в этом цирке участвовать не будет, у него есть доля в квартире в Мск. Я покупаю квартиру, я вкладываю деньги, он может максимум помочь руками. И что при разводе он на эту квартиру претендовать не будет.
Для меня это было ок, я получила от него нотариальное разрешение на приобретение недвижимости, все оформила на себя и дальше пахала как конь, чтобы платить ипотеку, что-то покупать в квартиру и последние несколько лет содержать нас обоих.
Надо было составлять брачный договор, но тогда - почти 10 лет назад - институт брачных договоров в РФ был еще не особо устоявшимся, и из каждого утюга я слышала, что любой брачный договор можно в итоге оспорить. И в итоге забила.

После развода я написала нескольким нотариусам с вопросом, как можно обезопасить себя, но они все мне ответили, что либо подавать в суд и делить по суду, либо ждать истечения срока исковой давности - 3 года. Сейчас я думаю, что мне просто не повезло с юристами.

С БМ мы практически не общались, но у нас никогда не было открытого конфликта. До - нюанс этой истории - мая этого года, когда его новая жена написала мне с пруфами его измен во время их и нашего брака. Мы пообсуждали это, я естественно не стала ничего писать ему, а через некоторое время я увидела, что она потерла всю нашу переписку и все свои комментарии в одном телеграм канале, где эту историю полоскали.

Поэтому я не знала, чего ждать, и очень нервничала.
Написала ему, он сначала попросил написать позже, а когда я ему написала в указанную дату, заявил, что ему нужна компенсация его вложений в эту квартиру.

Long story short: я обзвонила с десяток юристов, и ВСЕ говорили мне разное. Среднее арифметическое было следующим: нужно делать именно Соглашение о разделе имущества, не Разрешение на продажу, потому что с Разрешением он будет иметь право затребовать деньги со сделки в течение неустановленного времени (3 года с момента как ты узнал, что право нарушается, и вот здесь докажи, когда этот срок начался). Без той или иной бумаги сейчас даже Росреестр не зарегистрирует сделку. И да, это изменения последних лет.

3.1. Находим нотариуса, который готов провести процедуру по доверенности.

Как вы понимаете, многие не хотят брать на себя ответственность. По счастью, когда я обзванивала всех возможных юристов, то наткнулась на В., он риелтор и юрист по недвижимости. Про себя я его называла Кабанчиком за способность зарешивать и разруливать. И у В., ожидаемо, нашелся нотариус.

Я договорилась с двоюродной теткой, которая на тот момент была в Мск, что она выступит моим доверенным лицом.

И вот здесь самый важный момент: поскольку процедура сложная и рискованная, текст доверенности должен составить нотариус, который будет этот процесс удостоверять.

3.2. Заверяем доверенность в консульстве. Быстро.
Консульств в Германии сейчас 2, и они оба перегружены. Сначала ждешь месяц, чтобы записаться, потом еще 2, чтобы попасть.

Подписчица посоветовала обратиться к их посреднику Консул Прайм (они-то конечно говорят, что они никакие не посредники, они просто помогают заполнять документы), и вот внезапно у посредника оказались свободные окошки на следующей неделе. За 280 евро.

Как это работает: агентство бронирует для тебя время в консульстве, ты приходишь в назначенный день, охраннику на входе говоришь, что ты от Консул Прайм, и тебе говорят, в какое окошко обращаться. При этом никаких имейлов, подтверждающих, что ты записан на такое-то время, тебе не дают. Интересно почему, хаха.

Консул Прайм мне тоже здорово помотал нервы, потому что они начали править имеющийся текст доверенности, и ни одна из их правок не была по делу. При этом они наделали ошибок - изменили паспортные данные одного из участников, поменяли предлоги, из-за чего изменился весь смысл и потерялось согласование частей предложения. При этом бумага должна была выглядеть идеально, буквально чтобы если что не за что было прицепиться.

Параллельно я торговалась с БМ: удалось договориться на то, что деньги он получит наликом, сразу же после подписания бумаг, а не переводом на карту до визита к нотариусу, как он хотел.

В консульстве я заверила доверенность (67 евро) и сразу оформила электронную равнозначность (20 евро). Тебе на почту присылают скан доверенности вместе с файлом sig, это письмо можно переслать нотариусу и перевести в бумажную версию за что-то типа 3к руб, и теоретически любые учреждения обязаны эту версию принять (но погодите).

Бумажную доверку я тоже на всякий случай отправила в Мск тетке.

Итак, 10 сентября состоялось это самое большое событие, и бывший подписал Соглашение о разделе имущества.

Фиксируем прибыль убытки: 300к бывшему+280 евро посреднику+87 евро консульству + 40к нотариальные расходы + 15к Кабанчику за хлопоты. Почти 4к вышло за Соглашение о разделе имущества.

4. Еще одна доверенность.
Документы в Домклик пришлось загружать заново.
На следующий день мне позвонил Д. и говорит: Лен, тут это, слушай, а ты точно никак не можешь приехать на сделку? - Нет, а что такое? - Ну они уже приглашают нас на подписание. - А разве у нас не через Госключ? - Они говорят, нет...

Что именно произошло - менеджеры Домклика изначально проигнорировали запрос Д на полностью удаленную сделку, или за то время, что мы собирали документы (уже прошло больше 3 месяцев), правила успели поменяться - мы так и не поняли.

Вообще проблема Домклика в том, что они якобы за тобой закрепляют менеджера, но по факту в чате на сайте они меняются каждый день. И говорить они могут совсем разные вещи. А иногда могут не отвечать по нескольку дней.

Спустя час разговоров с менеджерами мы выяснили, что Госключ не прокатит, но можно подписать сделку по доверенности. Требования к доверенности из них пришлось буквально вытрясать, но это был необходимый шаг.

Тетка моя на тот момент уже уехала из Мск, но к счастью вернулась туда одна из моих лучших и самых надежных подруг, она согласилась стать доверенным лицом.

Я снова пошла к посреднику, снова заплатила 280 евро за прием в консульстве, только в этот раз мне еще и предложили заплатить что-то типа 120 евро за электронную равнозначность (в смысле им 120 и еще 20 в консульстве). Я проигнорировала это предложение.

Текст доверенности Консул Прайм снова правил, но в этот раз как минимум одна правка была по делу, и видно, что они подобные доверки делают постоянно. Но были конечно и моменты снова с грамматикой и повторами текста, но я уже не удивлялась даже.

В день приема в консульстве внутри дежурила сотрудница Консул Прайма, она просто за руку подвела меня к окну, возле которого никто не стоял, и попросила обслужить. Сама она то стояла надо мной, то подходила к людям у других окон и говорила: вам нужно истребовать такую-то справку? Мы это можем! А еще вот это сделаем, хотите?

В момент, когда она отошла, я попросила сотрудницу сделать электронную равнозначность. Заплатила за это только 20 евро и почувствовала некоторое удовлетворение.

В тот же день консульство прислало мне электронное письмо со сканом и sig, я загрузила файлы в Домклик, и сделка была одобрена буквально в течение часа.

Вау, - подумала я. И наудачу спросила, можно ли на сделку прийти с нотариальной распечаткой равнозначности. Ноуп, - ответил банк. - Нужен оригинал из консульства.

Я подумала, что сделка и так из говна и палок, и не стала с ними спорить.

5. Выдрачиваем договор.
Д. заказывал юридическую экспертизу сделки - такая опция дает какие-то преимущества для ипотечных договоров. Юрист выкатил список того, что должно быть отражено в договоре - например, что было Соглашение о разделе имущества. Сам договор делал Домклик, и в теории они должны были все эти пункты в договоре отразить. По факту, они сделали несколько существенных ошибок, многое в договор забыли добавить, и нам пришлось несколько раз тыкать их носом и просить договор переделать. Опять же учитывая говнопалочность процесса, договор должен был быть максимально аккуратным, чтобы Росреестр не имел претензий.

6. Проверяем список оригиналов и записываемся на сделку
Чтобы не утомлять вас подробностями, после того, как оригинал доверки уехал в Мск и Д. уже записал себя и мою подругу на подписание договора, я додумалась проверить список документов, которые должны быть с собой в день подписания. И в списке значилось свидетельство о разводе, которое в Мск я конечно же не передала. Сделку пришлось перенести на несколько дней, благо муж моей подписчицы летел и захватил бумагу.
Короче не будьте как я, проверьте список перед тем, как передавать доки.

7. Сидим с включенной российской симкой, пока идет сделка.
Подписание договора заняло около 2 часов, за это время мне несколько раз надо было вводить коды из смс на сайте домклика. Ребята мои конечно были в бешенстве от бардака в Сбере, но главным было что мы наконец все подписали.

Через 2 дня после подписания сделка была зарегистрирована в Росреестре, еще через 3 деньги поступили на мой счет (че по выводу рублей, пасаны?)

8. Выписываемся через консульство.
Неприятный сюрприз: через Госуслуги выписаться нельзя. Можно только подать заявление, а дальше, даже если ты указываешь, что выписываешься из-за проживания зарубежом, тебе нужно все равно с паспортом идти в МВД.
Приятный сюрприз: окошки на то, чтобы выписаться из России, в консульстве есть, хоть на следующую неделю, и без всяких посредников.
Обошлась процедура мне в 14 евро, завершить процесс обещают в течение 2 месяцев.

Итого:

2 доверенности
куча людей, которые так или иначе оказались включены в процесс
пучок моих нервов
порядка 4500 евро расходов
и квартира продана

Всем шампанского!