Как купить жильё в ипотеку в Нидерландах

Вообще в Нидерландах такие цены на аренду жилья, что многие берут ипотеку через год-два после приезда. Это тупо выгоднее 🙂 Ипотека здесь без первого взноса, на 30 лет, под ~3.8% годовых. Актуально в 2025 году, когда мы в эту историю и ввязались

А чего ж тогда год ждать, почему не сразу? Ну, во-первых, нужен бессрочный контракт на работе (или хотя бы показать стабильную работу), а его обычно дают спустя год. Во-вторых, вам всё-таки понадобятся некоторые средства для оформления ипотеки – какие и сколько, расскажу дальше. В-третьих, желаемое жилье ещё надо найти и выиграть ставку на него, а потом возможно ещё и подождать, и всё это время надо где-то жить. А договора на аренду тоже обычно годовые. В общем, расскажу наш с мужем опыт приобретения недвижимости в Нидерландах в 2025 году – тут много нюансов, но на самом деле не всё так страшно :)

Итак, у мужа бессрочный контракт в айтишке, арендованный нами дом в Эйндховене порядком нас достал своим energy label E, так ещё и лендлорд каждый год поднимает цену на процент официальной инфляции. Зная из каких-то обрывков информации, что нам понадобится около €10.000 на всю операцию, мы решаем “хватит терпеть €300/мес за газ при температуре 17-18С, хотим нормальное жильё, берём ипотеку”

В самом начале нам понадобится:

• сайт любого банка с калькулятором ипотеки, чтобы оценить свои возможности, например https://www.abnamro.nl/en/personal/mortgages/mortgage-calculator/index.html
• основной агрегатор недвижки https://www.funda.nl/ , вкладка koop, чтобы понять, что вообще сейчас есть на рынке и по каким ценам

Тут надо отдельно сказать, как устроен рынок недвижки в Нидерландах. На Фунду выкидывают предложения с ценами. Эти цены – не равно та цена, которую вы реально заплатите. Желающих купить обычно больше, чем предложения, и фактически это аукцион. То есть вы предлагаете свою цену и условия, а покупатель решает, кто выиграл.

Спойлер: не всегда выигрывает самая высокая ставка, важны ещё условия сделки.

Спойлер 2: редко, но всё же, жильё уходит не с переплатой (overbid), а ниже выставленной цены (underbid).

Ещё один момент – есть новострой и вторичка. Если вы покупаете новострой, то там цена всегда равна заявленной, никакого овербида. Вот только выигрываете вы там как в лотерее, ваше имя или вытащат, или нет) Под новострой желательно заранее связаться с банком и подготовить их отчёт financial check (Financiële check - bestaande woning). Это проверка ваших документов и предварительная оценка, сколько денег вам может дать банк. Делается под отдельный объект недвижимости.

Какие ещё расходы ожидать (цены привожу наши):

Transfer Tax

В Нидерландах вы не платите налог с продажи недвижимости, вы платите налог при покупке. Налог фиксированный – 2% при покупке основного жилья, 8-10.4% если это второй объект, инвестиции или для коммерческой деятельности.

Если вам до 35 лет, это ваша первая покупка жилья в Нидерландах и его стоимость ниже порога (определяется каждый год) – вы не платите transfer tax. То есть если вам или вашему партнёру до 35 лет, очень желательно купить что-то до порога – в нашем случае это было €525.000, в 2026 году это €555.000

Mortgage advisor, €2.200

Вроде бы можно обойтись без эдвайзора из банка, но. Нужно будет сдать на сайте банка тест по тому, как работают ипотеки, и всё равно нужно будет оплатить рассмотрение заявки. Нам было проще переплатить за эдвайзора, который проведёт нас по процессу с ипотекой, расскажет о разных её видах, оформит заявку и тд

Можно обращаться к стороннему mortgage advisor, который сделает всё то же, что и чел от банка, но ещё и подберёт вам самую выгодную ипотеку. Но мы экспаты, самый expat-friendly банк ABN Amro, так что опять же, мы не заморачивались с выбором

Остаток местных налогов на недвижимость/воду

Мы купили дом в октябре – налоги за остаток года оплатили сразу на сделке, €144

Нотариат, €1.454

У вас будет 2 нотариальных акта, по покупке недвижимости transfer deed (akte van levering) и по ипотеке mortgage deed (akte van hypotheek)

Переводчик, €484

Обычно переводчика предоставляют сами нотариусы, но можно привести своего. Нужен interpreter (устный), а не translator (письменный). Переводчик должен быть зарегистрированным в нидерландском реестре переводчиков RBTV. Реестр выложен в публичный доступ, по нему можно найти переводчика в своём регионе со своим языком https://zoekeentolkvertaler.bureauwbtv.nl/
В нашем случае за своего переводчика надо было доплачивать, так что мы согласились на переводчика от нотариуса

Регистрация в Кадастре, €350

В Кадастре регистрируются отдельно нот/акт о покупке и нот/акт об ипотеке

Valuation Report (Taxatierapport), €700

Оценка недвижимости, делается ПОСЛЕ того, как вы выиграли бид и подписали предварительный договор Purchase agreement. Обязательна при ипотеке, нужна банку. Оценщик должен быть не хрен с горы, а валидированным NWWI. Подобрать можно тут https://www.taxatietarieven.com/taxatierapport Оценщик даёт цену недвижимости, типа сколько оно реально стоит на рынке. Ипотеку вам одобрят НЕ ВЫШЕ этой оценки, так что это важный момент

Например, вам предварительно одобрили €550.000 на покупку жилья. Вы поставили €550.000 и выиграли. А в Taxatierapport у вас €540.000 – банк даст ипотеку на €540.000, €10.000 нужно будет доложить своих

Technical inspection/Building report (Bouwtechnische keuring)

Инспекция дома/квартиры, когда приходит специалист и оценивает техническое состояние – есть ли какие проблемы, что нужно реновировать, что может аукнуться после покупки. Делается обычно тоже после выигрыша и предварительного договора. Мы не делали, но гугл говорит, что оно стоит около €350-500

Как мы искали свой дом

Итак, я мониторю Фунду уже месяц, мы истыкали все калькуляторы ипотеки и примерно понимаем, что можем, что нет. На Фунде что-то есть, но всё не то. И тут выкидывают новострой, который нас цепляет. Записываюсь на их сайте, а там галочка “у меня есть financial check от банка, загрузить”. Срочно запрашиваем бесплатную mortgage консультацию от банка, но ближайшее возможное время – через неделю. Лотерея уже пройдёт и новостройки уже распределятся. Ну ладно, чего уж, сами тупанули.

Конечно, мы не выиграли, но немного погрузились в нюансы новостроек:

• при покупке новостроя нет overbid, цена фиксированная
• не нужно платить transfer tax
• не нужно делать valuation report (taxatierapport)
• building report просто не имеет смысла делать :)
• часть нотариата (transfer deed) оплачивает продавец
• новострой обычно с очень хорошим energy label
• придётся ждать, пока объект построят – то есть платить одновременно и за аренду, и за ипотеку, а это может быть и год, и два
• кухня, сан/узлы – чаще всего за доп. стоимость, накидываем €20.000 - ∞)

Новострой мы упустили, продолжаем мониторить Фунду.
Как я её мониторила: у меня было несколько вкладок по городам, в каждой выставлен фильтр на объекты за последние 3 дня. Почему-то за 1 день какие-то объекты просто терялись. Ну и фильтры по важным для вас критериям – дом или квартира, верхний порог цен, сколько спален и тд. Обновляла каждый день. Через неделю начинаешь ориентироваться в ценах на рынке. Через месяц знаешь почти все риэлторские конторы города)

Поговорили с mortgage advisor. Он дал более точную оценку, на какую сумму мы можем рассчитывать. Процент в 2025 году – около 3.8% годовых, фиксированный на 10 лет. Чем выше energy label объекта, тем больше дадут сверху (+5k C,D; +10k A,B; +20k A+,A++; +30k A+++; +40k A++++; +50k A+++++). Так же предусмотрен renovation budget +10k если label между G и A+++, который можно потратить на улучшение energy label (окна, изоляция, кондиционеры-термопомпы, солнечные батареи и тд).

И тут появляется он, дом мечты. Я не выставляла в фильтре все наши требования, тк у меня была бы пустая выдача) А тут я читаю описание, смотрю фотки – и там ну прям красота. И район недалеко от центра, и параметры дома, и energy label A+, поменяны окна, солнечные панели, тёплый пол на первом этаже, хороший ремонт, цена отличная... Отзываюсь, нам предлагают день открытых дверей или отдельный визит с риэлтором. Записываемся с риэлтором. Но и на день открытых дверей поехали)

И это, конечно, треш – помимо нас была ещё толпа людей, человек 20, причём они ещё и меняются. Но в этот день там были хозяева дома, и можно было к ним подойти и поболтать. Мы что-то решили не грузить людей собой и не подошли – а зря, как мы поняли позже. Если приходите на такой день и там есть хозяева, и вы хотите этот объект – обязательно подходите, знакомьтесь, задайте вопросы, расскажите что-то о себе. В общем, создайте о себе приятное впечатление)

Мы понимаем, что нам подходит этот дом. Bidding deadline через неделю. Но тут встаёт главный вопрос – а сколько ставить?

Вот тут самая большая засада. Чтобы хоть как-то в этом ориентироваться, мы оплатили подписку на https://walterliving.com/nl/en/ за €29/месяц.
Что оно даёт – пробиваете интересующий вас дом на их платформе, вам дают сводку: когда и за сколько этот дом был куплен, во сколько он оценивался WOZ последние пару лет, что и за сколько продавалось поблизости в последнее время, какой тренд по ценам (реальным) в Нидерландах, вашем городе и вашем районе за последние годы, какой тренд и статистика по выигравшим бидам (относительно заявленным ценам на Фунде). То есть всё необходимое, чтобы спрогнозировать реальную стоимость и понять, сколько бидить. Примерно то же самое оценивает и оценщик в valuation report для банка

Так как этот дом нам очень запал в душу, так ещё это и первая наша ставка – мы взяли консультацию с Walter living экспертом (€149). По результатам у нас было понимание, что овербиды по Эйндховену в районе 8-10% за отремонтированные дома и 3 цифры: real value, competitive build и all-in-one bid по этому конкретному дому. И…

Ещё до bidding deadline, за несколько дней до, дом продан 😄 Риэлтор продавцов говорит, что им сделали предложение, от которого невозможно отказаться. Мне до сих пор интересно, что же им там такое предложили и сколько) Но думаю, этот кто-то ещё и сделал предложение продавцам напрямую, скорее всего познакомившись с ними на дне открытых дверей. Вообще сама ситуация из ряда вон, обычно так не происходит)

Что ж, смотрим дальше. Мы объездили несколько домов и районов, я уже расширила поиск на другие города. Варианты есть, но все компромиссные. Попутно я вижу, как цены на рынке продолжают расти. Появляется ещё один дом, который подходит идеально. Но мы уже не питаем особо надежд, хоть и делаем всё возможное – снова берём консультацию с Walter living экспертом, а также вписываемся в их услугу bidding service – они сами делают ставку, вышлют все сопровождающие документы, предварительно ещё созваниваются с риэлтором продавца и пытаются прощупать, насколько вообще бид релевантен. Если бид выигрывает – оплачиваешь €1.000 и они ещё и помогают со всеми процессами по подготовке сделки, если бид не выигрывает, не платишь ничего. И наш бид выигрывает!

Как повысить свои шансы

Ну во-первых, если объект реально хороший (вы это поймёте, помониторив Фунду пару недель – дом/квартира вроде в ту же цену, что и другие, но при этом утепление, ремонт, кухня, сан/узлы лучше, чем у других), то скорее всего это овербид. На сколько – зависит от города. В Эйндховене в 2025-м было около 8-11%

Имейте в виду, цену зачастую занижают, чтобы привлечь больше потенциальных покупателей. Особенно этим страдают крупные риэлторские агентства. Какой-то одиночный агент или продавец без посредников может указать стоимость ближе к рыночной, там будет меньше овербид

Во-вторых, помимо бида важны условия сделки. Те, кто может купить со своих средств – понятное дело, приоритетнее ипотечников. Но хочется верить, что таких покупателей единицы :)

К биду вы прикрепляете сопроводительное письмо. Оно должно быть коротким, средне официальным, где вы описываете кто вы и почему так хотите этот дом. Я нашла примеры в интернете и закинула в чат гпт, написал отлично. Если кому нужен промпт с примерами – могу скинуть в комментах. Насколько это важно именно вашему продавцу – никто не знает, но лучше перестраховаться. На том же реддите есть истории продавцов, кто выбирали по письму, а не по биду

А помните, что ипотеку вам дадут не самую большую из возможных, а ровно на сумму valuation report? Поэтому вместе с бидом вы можете прописать финансовые условия: например, “если не одобрят ипотеку на эту сумму, то мы можем разорвать договор” или “если valuation report будет ниже ххх евро, то мы можем разорвать договор”.

То есть, после выигрыша бида вы подписываете с продавцом предварительный договор purchase agreement, где описаны все условия сделки. Вы можете разорвать его в течение 3-х рабочих дней без последствий, это cooling-off период по закону. А если вы его разрываете позже, то депозит (обычно 10%) не возвращается. Чтобы себя обезопасить, можно при биде прописать дополнительные условия – так вы будете сильно спокойнее, но понизите свои шансы на выигрыш. Продавец не хочет, чтобы ему через месяц-два пришлось заново искать покупателей

То же самое касается building inspection – можно в условиях вашего бида прописать, что если инспекция откроет что-то там такое, то вы можете разорвать договор без последствий. Тоже понижает ваши шансы выиграть

Лайфхаки от риэлторов:

• ставить не круглую сумму, а чуть туда накинуть (10 человек поставят 500.000, а вы поставите 501.500 и сразу их обгоните)
• ставить в самый последний момент (биды закрываются в 12:00 полудня – свой бид отправляете в 11:57)
• биды обычно идут через платформу, но не поленитесь отправить email риэлтору продавца с бидом, условиями и cover letter в то же время, что и бид на платформе

У нас не было возможности ну очень сильно овербидить, а дом упускать не хотелось. Ипотека не резиновая, цены растут, ремонт тут не дешёвый и выгоднее брать сразу хороший energy label. И мы понимали, что с любым объектом под наши запросы будет такая история, либо надо заранее готовиться к ремонту

Поэтому мы рискнули всем. Мы поставили выше порога 525к, прикрепили письмо и убрали абсолютно все условия. И после выигрыша не только радовались, но и очень сильно нервничали. Но по словам риэлтора продавца, был практически такой же бид, но выбрали нас именно из-за условий. Так что оценивайте свои риски и имейте в виду

Процесс после выигрыша ставки 🎉

Неделю нам готовили purchase agreement (это делает нотариус). Наша задача была выбрать нотариуса. Наш эксперт, которая помогла нам выиграть (далее по тексту “наш риэлтор”) разослала quotations в несколько нотариальных контор. Выбрали нотариуса, они же предоставили своего переводчика на сделку. Все переговоры вела наш риэлтор

Пока ждали purchase agreement, мы нашли оценщика, который сделает и завалидирует valuation report за 2 дня – напоминаю, у нас не было никаких условий, поэтому разорвать сделку мы могли только в течение 3-х дней с подписания purchase agreement. €250 за срочность, но на кону были несколько десятков тыщ евро

Ещё наша риэлтор договорилась с продавцом, что часть суммы в нот/акте пойдёт как за “движимое имущество” – таким образом мы влезли в порог €525.000 и избежали transfer tax

В пятницу мы подписали электронно purchase agreement. Прислали оценщику, он сразу назначил время с продавцом на понедельник. Valuation report был готов во вторник, cooling-off период истекал в среду. Мы выдохнули – всё хорошо, идём дальше

В purchase agreement была указана дата, когда надо отправить депозит. Это можно или из своих средств на специальный счёт у нотариуса, или bank guarantee. Наш mortgage advisor сказал не заморачиваться, после одобрения ипотеки он отправит bank guarantee нотариусу 👌

Следующий шаг – непосредственно одобрение ипотеки. Ипотека должна быть одобрена банком до bank guarantee. Нужно собрать пакет документов и отправить mortgage advisor. Ещё нужно показать на счету сумму, которая покроет ваши расходы на сделку (нотариат, переводчик, налоги, вот это вот всё). Через пару недель нам пришёл ответ – ипотека одобрена, ура!

Ну и непосредственно сделка. Перед сделкой нужно приехать в ваше будущее жильё с риэлтором продавца и провести final inspection – проверить, что всё так, как вы и договаривались, никаких дефектов/раскуроченных стен нет) Но у вас по закону есть ещё пара месяцев после сделки что-то найти и заклеймить

На сделке присутствуют вы, продавец, нотариус и переводчик. Вначале зачитывается transfer deed, подписывается, продавец отдаёт вам ключи и уходит. Дальше зачитывается-подписывается mortgage deed. Нам ещё и тут повезло) Дело в том, что мне меньше 35 лет, а мужу больше, и мы рассчитывали оплатить transfer tax фактически 1%. Но нотариус предложил нам записать 99% недвижимости на меня, а на мужа 1% – таким образом значительно снизив налог. Ну а мы что, мы не против) Он прям при нас позвонил в банк, получил их одобрение (основной доход у мужа), и переделал нам квитанции

Итого потратили:

• mortgage advisor €2.200
• нотариат €1.454
• переводчик €484
• кадастр €350
• valuation report €700
• наш риэлтор, консультации по 2-м домам и сопровождение от бида до сделки €1.250

Вот такой вот квест, который оказался нервным, но не настолько, насколько мы его себе представляли :) Если нужен список документов, который требуется для ипотеки, или у вас есть вопросы – пишите, в комментах постараюсь на всё ответить