Как найти квартиру в Берлине в 2022

Пост хороший, организованный. Даже ссылочки на меня есть, пасиба :3

Как «старичок» добавлю от себя главный лайфак — ТЕЛЕГРАМ БОТЫ.

Сейчас на иммобилене хорошие квартиры появляются и исчезают через 10 минут, так как спрос дикий, на них налетают по 100 человек. Висит только оверпрайс, фейки и новостройки, потому на эксельки и аналитику обычно времени нет.

Бот же позволяет одной кнопкой отсылать заголовленное письмо на немецком (их все равно никто не читает) прямо в ленивое лицо риелтору в первую же секунду после появления объявления. Так что настраиваем себе ботов и чиллим.

Апплайтесь на всё, что нравится, лучше потом на утро передумать. Забейте на конверсию ответов в 10%, так как вы теперь сами как из автомата обстреливаете письмами риелторов, а не они вас. Такой рынок, хуль.

Итак, дано 2 айтишника без детей и животных на, оба на испытательном сроке и в процессе оформления внж. Задача - найти трехкомнатную квартиру в пределах Ringbahn и 1800-1900 евро калт в новом доме.
Решение заняло около 6 недель, 101 отклик, 28 просмотров, 14 подач и 1 оффер. Бота не использовала, но были включены мгновенные пуши на телефоне. В общем, была сама себе бот.
Отказы (после подач) в основном были из-за испыталки. Один даже предложил оплатить квартиру на несколько месяцев вперед из-за этого, но мы отказались от щедрого предложения. Ещё один риэлтор просил бумагу от работодателя, что он поможет податься на ВНЖ. Моя компания сказала «ШТА!?», и квартира от нас уплыла.
Встречался развод на оплату риэлтора со стороны лендлорда, развод на платные просмотры.
Один раз перепутали индекс и приехали на правильную улицу, в правильный дом, но не в тот район на просмотр 😁
В итоге на одном из просмотров риэлтор говорит, что вот в этом же доме скоро выставят еще парочку квартир. В них пока нет просмотров, и еще живут жильцы, но вы можете податься (со всем пакетом доков), если вас выберем, то устроим просмотр и подпишем договор. Так он экономит свои силы, трудяга. Собственно, в одну из таких квартир мы и подались не глядя, потому что дом и место нам нравились. Нас выбрали (видимо риэлтору и впрямь было лень делать объявление и собирать ещё один просмотр), квартира нам зашла, и вот сняли ее. Так что типа лайфхак: спрашивайте у агентов нет ли других квартир в доме, и что вы готовы податься прям сейчас, потому что вам очень нравится дом и район.
Тем, кто в поиске удачи!

Спасибо за статью!

Чтобы постоянно не обновлять ImmoScout24, можно настроить Телеграм-бота и моментально получать уведомления о новых квартирах: https://t.me/BerlinFlatsBot

Нашёл квартиру за месяц осенью 2023, поделюсь опытом.

Исходные данные:

• один, без детей и животных
• гражданство ЕС (писал в клубе, как я его получил)
• зарплата значительно выше средней, но:
  • оформленная через контракторство с договором на год
  • только-только начал там работать

Я приехал в Берлин в апреле 2023, пару месяцев чиллил, потом пару месяцев искал работу (нашёл). Жил всё это время во временной однушке в альтбау около Мауэрпарка за 1665 евро (нашёл на Housing Anywhere). Отличная квартира, но хотелось чего-то долгосрочного.

Критерии поиска:

• студия или однушка
• желательно нойбау
• желательно с кухней
• долгосрочный контракт (unbefristet)
• клёвый район (в идеале тот же Prenzlauer Berg)
• тишина вокруг (окна во двор или на тихую улицу)

Начал процесс 16 сентября. Зарегистрировался на Immoscout, провёл первоначальный рисёрч, прикинул, что бывает. Подготовил пачку документов по стандартному чек-листу. Единственное важное упущение - пейслипы, на момент начала поисков их ещё не было. Как только пришла первая зарплата за сентябрь, сразу добавил пейслип.

Сочинил текст о том, какой я отличный арендатор. Перевёл Deepl'ом с английского на немецкий. Отправил примерно 70 запросов (60 сразу, ещё несколько досылал, откликаясь на оповещения). Без телеграм-ботов как-то обошёлся, но платную подписку купил (на 3 месяца, 30 евро в месяц).

Конверсия заявок в просмотры оказалась выше ожидаемой, около 25%. Всего я сходил на 16 просмотров в течение двух последних недель сентября.

Быстро стало понятно, что долгосрочный контракт - редкий зверь. Предлагались обычно или квартиры в альтбау, похожие на мою временную и примерно за те же деньги (1600-1800), или нойбау подороже (1800-2000). К счастью, мне в какой-то момент повезло, и попалась идеальная квартира: нойбау в Пренцлауэр-Берге, долгосрочный контракт, цена значительно ниже befristet контрактов (1115 варм).

27 сентября я посмотрел квартиру. Процесс немного осложнялся тем, что квартиру мне показывал жилец, который собирался съезжать и искал Nachmieter'а. Поэтому слать документы и пинать приходилось и его, и Hausverwaltung. На протяжении следующей недели досылал документы фервальтунгу и всех пинал (там ещё праздник был 3 октября). 13 октября мне пришёл имейл, что мне готовы предложить контракт, 24 октября я его подписал, 31 октября получил ключи.

Notable mentions других квартир, которые запомнились:

• Студия в нойбау в Кройцберге у метро Mehringdamm за 1900 (Baruther Str. 5). Новый дом, напротив кладбище (стало быть тихо), очаровательный внутренний дворик, где можно работать на свежем воздухе. Контракт befristet.
• Однушка в нойбау около Naturkundemuseum и Nordbahnhof за 1685 (Zinnowitzer Str. 7). Всё отлично, но им был нужен новый арендатор уже с октября, а я хотел с ноября.
• Однушка в нойбау внутри двора альтбау в Prenzlauer Berg за 1650 (Schwedterstr. 251). Входишь в типичный старинный внутренний дворик, а там к одной из стен пристроен новый дом (а что, так можно было?). Квартира понравилась, но для меня это было бы как раз шило на мыло: похожая квартира за те же деньги.
• Большая двушка в Prenzlauer Berg за 1650 (Schonensche Str. 6A). Квартира приятно удивила площадью: аж 65 кв. м. Но тоже им был нужен кто-то, кто готов заселиться сразу, да и столько места, признаться, мне не нужно.
• Однушка в нойбау на берегу Шпрее около Ostkreuz (Stralauer Allee 13) за 2000. Cходил скорее из любопытства. Сам дом шикарный, в числе прочего есть выход на крышу с видом! Но окружение не понравилось: нет уюта квартальной застройки, улица шумная, вид из окна почему-то на парковку (почему не сделали парк между домом и улицей, а парковку - под землёй? Куда смотрит Варламов?). Зато есть частный причал с лодками жильцов :D

Итог: процесс оказался проще и быстрее, чем я думал (я ожидал 2-6 месяцев), но в какой-то степени мне просто повезло, что отличная квартира вышла на рынок ровно в нужный момент. Если бы этого не произошло, я бы, скорее всего, продолжал бы мониторить новые объявления в ожидании чего-то похожего, что, действительно, могло ещё сколько-то месяцев занять.

Я сейчас ищу квартиру. Весь процесс наводит тоску и депрессию.
Конверсия такая: 10% твоих откликов доходит до приглашения на просмотр. Ну и по наблюдениям тех кто снял, 10% от поданных заявок об аренде заканчивается предложением подписать контракт.
Я пока подал на 6 квартир, везде отказ. И никто конечно же не объясняет почему. Сам догадайся (может паспортом не вышел).
На рынке царят боты. Если у тебя нет бота - куча квартир пройдет мимо, "извините, записи на просмотр больше нет" - такой ответ будет в лучшем случае, а чаще просто ничего.
Отдельной строкой идут умники, желающие продать свое барахло за 5-10К евро. Да-да, такие вот суммы за пропёрженный диван и картонную кухню.

Ну и знайте, что если квартира не реновирована и дом старый - аренда там не может быть высокой. Только в случае свежей реновации цена будет рыночная. В остальных случаях цена должна быть ниже.
Также смотрите на энергоэффективность дома. 100 kWh/(m2a) - допустимый предел, на мой взгляд. Всё, что выше будет оборачиваться огромными платежами за отопление. В новостройках можно увидеть 25 kWh/(m2a), к сведению.
Также хочу предостеречь от квартиры с газовыми водонагревателями или газовым отоплением. Цена на газ и так немаленькая, а похоже будет ещё больше. Даже если аренда не дорогая, цена коммуналки легко может оказаться в половину аренды.

Ну и рекомендую изучить район рп предмет соответствия вашему образу жизни. Любите тишину - вам точно не место в тусовочном районе.

Я купил подписку иммоскаут премиум на год, так как знаю, что по моим пожеланиям сложно что-то найти. Но если честно, уже есть желание послать этот Берлин с его не поддающейся никакой логике ситуацией на рынке жилья.

😱 Комментарий удален его автором...

@egodyston Спасибо большое за пост. Буквально только что снял квартиру на Wunderflats и уже начал морально готовиться к поиску постоянного жилья.

Тю, искал жильё 2 года назад - цены были на порядок ниже, конечно (хотя тогда казались убийственно высокими). Отличная статья, кстати, вы проделали очень хорошую работу)

Кстати, я как-раз съехал из 1,5 квартиры комнатной в пренцлау-берег. И она все-еще доступна. Так что если кому-то нужно, пишите в телегу @morosus

@lamberthassel

из промежутка 25-35% от чистой зарплаты

Это от брутто или нетто?