Как найти квартиру в Берлине в 2022

 Публичный пост

Не написал пост про поиск квартиры в Берлине — считай, не переезжал вовсе!

Рассказываю, как мы нашли квартиру за 3 недели в эту пост-пандемийную (читай, чуть более диджитализированную) эпоху. От подготовки документов до особенностей настройки аккаунта на immobilienscout. От конверсии из заявок в просмотры до обзоров квартир, которые мы ходили смотреть.

Свежепереехавшие, делитесь своим опытом — соберем статистику, сколько же в среднем времени сейчас уходит на этот квест и изменилось ли что-то с переезда Вастрика.

Связанные посты
52 комментария 👇

Я сейчас ищу квартиру. Весь процесс наводит тоску и депрессию.
Конверсия такая: 10% твоих откликов доходит до приглашения на просмотр. Ну и по наблюдениям тех кто снял, 10% от поданных заявок об аренде заканчивается предложением подписать контракт.
Я пока подал на 6 квартир, везде отказ. И никто конечно же не объясняет почему. Сам догадайся (может паспортом не вышел).
На рынке царят боты. Если у тебя нет бота - куча квартир пройдет мимо, "извините, записи на просмотр больше нет" - такой ответ будет в лучшем случае, а чаще просто ничего.
Отдельной строкой идут умники, желающие продать свое барахло за 5-10К евро. Да-да, такие вот суммы за пропёрженный диван и картонную кухню.

Ну и знайте, что если квартира не реновирована и дом старый - аренда там не может быть высокой. Только в случае свежей реновации цена будет рыночная. В остальных случаях цена должна быть ниже.
Также смотрите на энергоэффективность дома. 100 kWh/(m2a) - допустимый предел, на мой взгляд. Всё, что выше будет оборачиваться огромными платежами за отопление. В новостройках можно увидеть 25 kWh/(m2a), к сведению.
Также хочу предостеречь от квартиры с газовыми водонагревателями или газовым отоплением. Цена на газ и так немаленькая, а похоже будет ещё больше. Даже если аренда не дорогая, цена коммуналки легко может оказаться в половину аренды.

Ну и рекомендую изучить район рп предмет соответствия вашему образу жизни. Любите тишину - вам точно не место в тусовочном районе.

Я купил подписку иммоскаут премиум на год, так как знаю, что по моим пожеланиям сложно что-то найти. Но если честно, уже есть желание послать этот Берлин с его не поддающейся никакой логике ситуацией на рынке жилья.

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, всё так! А вы в одного снимаете, без жены / собаки / детей?

  Развернуть 1 комментарий

@egodyston, с женой, без детей и домашних животных, но работаю пока только я

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, пробовали новостройки? Когда они только-только выходят на рынок, ещё даже не до конца сданы дома, там достаточно шустро откликаются менеджеры.
У нас был опыт с новостройкой, у которой сдача была через 3 месяца по плану. Мы отказались от неё, хотя квартира шикарная должна была быть: 3м потолки, отдельная кухня, ванна огромная с отдельным душем и ванной, но уж оч неудобно как минимум пару лет до города добираться, ребёнку в гимназию ездить. И с той, куда мы в итоге прописалась через 2,5 месяца после просмотра, въехали наверно вторыми-третьими в пустой дом.

  Развернуть 1 комментарий

@nadjam, это хороший вариант. Текущую квартиру именно так и снял. Проблема только в том, как эти новостройки искать

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, хоть и не ищу сейчас жилье, все равно периодически хожу и подписываюсь, например, на новостройки от Gesobau. Этим развлекаюсь с самого переезда в Германию. В принципе, в основном искала как раз методом бесцельного сёрфинга в интернете по запросу 'Neubau Berlin' + проверка сайтов крупных застройщиков + в перемещениях по городу смотрю, что где строится.
Нынешний дом видела ещё гуляя мимо стройки. Вообще люблю ходить и глазеть по сторонам =) Например, во Франкфурте на Одере в районе набережной неплохие дома в том году в стройке были.

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, классный комментарий, но вот с тезисом о ситуации, не поддающейся логике, не согласен.

Просто на каждую сдаваемую квартиру приходится, условно, 10 человек, желающих её арендовать. И, если принять этот факт, то всё становится весьма логично.

Отсюда и возникают все описанные проблемы.

Насчёт 10% конверсии заявок в просмотры квартиры, это объясняется тоже легко. Мне один человек, который хотел найти следующего жильца в квартиру, которую он снимал, на своём компьютере демонстрировал, что после публикации объявления о поиске жильцов на Ebay Kleinanzeigen за 5-10 минут набегает 100-200 сообщений, после которых объявление снимается, потому что вручную обработать такое количество сообщений довольно сложно.
Про ботов тоже не соглашусь, не спорю, что они есть, но не думаю, что кто-то, кроме некоторых технически продвинутых экспатов, ими пользуется.

Товарищи, просящие по 5 килоевро за своё барахло — тоже одно из следствий поломанного спроса/предложения. Могу порекомендовать просить чеки на всю мебель/ламинат/ремонт, за которые они хотят взять деньги. Плюс, советую посмотреть цены на новые кухни с доставкой и установкой. Возможно, после такого деньги, которые просят текущие жильцы, не будут казаться такими большими.

Про старые квартиры ниже рынка — я бы на них вообще не надеялся.
Чем ниже стоимость аренды за квадрат, тем выше конкуренция. По своему личному опыту, я бы не советовал подаваться на квартиры, Warmmiete которых выбивается из промежутка 25-35% от чистой зарплаты, если ты не юрист/врач с идеальным немецким, без животных, с немецкой фамилией, одного возраста с большинством жильцов дома, и так далее.

Ну и да, поиск квартиры внутри ринга — это x2 к сложности поиска.

  Развернуть 1 комментарий

@lamberthassel, не согласен насчёт кухонь. Новая то и стоит 5-10к с установкой. Но когда за старую убитую столько же просят, это просто наглость.
В остальном согласен, все проблемы - следствие недостаточности предложения при большом спросе.
Нелогичность на мой взгляд в том, что хорошая зарплата (больше чем 2х средняя по Берлину) не даёт возможности снять жильё. Отчасти из-за этих правил "35%".
Ну и в сравнении с другими столицами. Тот же Лондон. Да, дороже (но внезапно ненамного) и полностью отсутствует проблема снять то, что понравилось и за что хватит денег платить

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, проблема в том, что 2х от средней зарплаты по Берлину в плане сложности аренды ничего не значит, потому что многие из тех, кто зарабатывает эту самую среднюю зарплату и ниже, не претендуют на те квартиры, на которые претендуют недавно приехавшие айтишники, потому что у них есть своя квартира/контракт десятилетней давности/WBS/что-то ещё. А те же, кто претендуют, зачастую имеют двух работающих членов семьи, что, опять же, преимущество в глазах домовладельца.

  Развернуть 1 комментарий

@lamberthassel, да, наверное так. Но старый контракт не значит, что жилец не столкнется с ситуацией, что нужно искать новое жилье. Например, квартира продаётся и новый владелец заявляет что будет там сам жить. И в самых неблагоприятных случаях у жильца есть полгода, чтобы освободить квартиру

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, не уверена насчёт Лондона, но по сравнению с тем, что я слышу от знакомых из Ирландии, тут арендатор лучше защищён и у лендлорд меньше прав. Для меня немыслимо, чтобы лендлорд приходил каждые полгода проверять, как я живу и в каком состоянии квартира.

  Развернуть 1 комментарий

@nadjam, мне кажется, что эта защита и является причиной таких сложностей с арендой. Обратная сторона медали

  Развернуть 1 комментарий

@lamberthassel,

Могу порекомендовать просить чеки на всю мебель/ламинат/ремонт, за которые они хотят взять деньги.

после такого вопроса внимание лендлорда/выезжающего переходит к следующему кандидату. Здесь потребуется методом проб и ошибок искать баланс и оценивать риски.

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, если владелец квартиры — это компания, а не физлицо, то очень сомнительно, что он может расторгнуть контракт на том основании, что он хочет там жить.

На самом деле, я сходу не могу представить валидную причину для владельца квартиры — юрлица расторгнуть контракт (при условии, что жилец исправно платит и не вытворяет всякую дичь).

  Развернуть 1 комментарий

@lamberthassel, продажа квартиры :) через 10 лет смогут выселить для собственного проживания

  Развернуть 1 комментарий

@thekondor, согласен. Я, скорее, про случаи, когда просят заведомо больше, чем всё это барахло стоит.

Найти человека, который готов заплатить X тысяч евро за б/у мебель тоже не очень легко, поэтому иногда можно и поторговаться.

  Развернуть 1 комментарий

@lamberthassel, я знаю, как одного маклера выселили, за то, что он якобы очень быстро ездил на своём авто по дороге вокруг домов. Просто его контракт позволял ему выкупить это жилье через 5 лет за заранее объявленную цену. Видимо поэтому и выселили

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, причина появления жесткой границы в X% довольно проста, политики периодически вбрасывают идеи ограничить оплату процентом от дохода (вот, например, сегодня https://plus.tagesspiegel.de/berlin/giffeys-neuer-berliner-mietendeckel-fdp-befurchtet-ein-burokratisches-monster-492756.html про 30%) и лэндлорды страхуются заранее на тот случай если это примут.

Поэтому снять квартиру в 2000 евро если у тебя нетто 4000 не получится как бы ты не клялся что на остальные 2000 проживёшь.

  Развернуть 1 комментарий

@lamberthassel, я вижу это просто как способ обойти ограничения Mietenspiegel, типа брать за квартиру 1100 евро нельзя, а брать 1000 евро и "оплату кухни" за 10 000 - ну, тоже нельзя, но доказать сложнее.

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, а почему за кухню отдельных денег просят?

  Развернуть 1 комментарий

@ialgos, просят в случае, если изначально в квартире кухня не стояла.
Предположу, что это попытка сыграть на высоком спросе на квартиры. Текущие жильцы ищут кого-то себе на смену и готовы рассматривать только тех кандидатов, кто выкупит их кухню. А с учётом того, что квартиры нарасхват, скорее всего найдется тот, кто заплатит

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, >> Также хочу предостеречь от квартиры с газовыми водонагревателями или газовым отоплением. Цена на газ и так немаленькая, а похоже будет ещё больше.

У меня квартира 70+ квадратов, 3 отдельные спальни + кухня, живёт 3 человека, дом 1951 года (старый), отопление газ. В месяц за горячую воду и отопление мы платим 48 евро.

Поэтому так под одну гребёнку все дома я не стала бы минусовать.

  Развернуть 1 комментарий

@lamberthassel

из промежутка 25-35% от чистой зарплаты

Это от брутто или нетто?

  Развернуть 1 комментарий

@radik, нетто

  Развернуть 1 комментарий

@radik, от нетто обычно. Но щас цены стали такими ебанутыми, что и до 40% нетто доходит, особенно если нужны комнаты для детей. Я же гвоорил, НЕ ЕДЬТЕ!

  Развернуть 1 комментарий

@vas3k, поздно, я уже работать начал. Работу, кстати, тоже тут нашёл. Так что пользуясь случаем хочу сказать большое спасибо за клуб.

  Развернуть 1 комментарий

@egodyston Спасибо большое за пост. Буквально только что снял квартиру на Wunderflats и уже начал морально готовиться к поиску постоянного жилья.

  Развернуть 1 комментарий

Спасибо за статью!

Чтобы постоянно не обновлять ImmoScout24, можно настроить Телеграм-бота и моментально получать уведомления о новых квартирах: https://t.me/BerlinFlatsBot

  Развернуть 1 комментарий

@egorev, спасибо! Надо добавить в пост примечание

  Развернуть 1 комментарий
Вастрик Блогер, питонист, мизантроп 23 февраля 2022

Пост хороший, организованный. Даже ссылочки на меня есть, пасиба :3

Как «старичок» добавлю от себя главный лайфак — ТЕЛЕГРАМ БОТЫ.

Сейчас на иммобилене хорошие квартиры появляются и исчезают через 10 минут, так как спрос дикий, на них налетают по 100 человек. Висит только оверпрайс, фейки и новостройки, потому на эксельки и аналитику обычно времени нет.

Бот же позволяет одной кнопкой отсылать заголовленное письмо на немецком (их все равно никто не читает) прямо в ленивое лицо риелтору в первую же секунду после появления объявления. Так что настраиваем себе ботов и чиллим.

Апплайтесь на всё, что нравится, лучше потом на утро передумать. Забейте на конверсию ответов в 10%, так как вы теперь сами как из автомата обстреливаете письмами риелторов, а не они вас. Такой рынок, хуль.

  Развернуть 1 комментарий

@vas3k, а какой бот отсылает ответы, например? Или самому нужно писать?

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, конкретно не скажу по названиям, когда я искал, такого технологического чуда еще не было :( В любом случае на иммобилене вроде есть заготовленные ответы, так что если не одним, так двумя кликами должно быть можно

  Развернуть 1 комментарий

@vas3k, я в-общем так и делаю. Настроенный бот присылает в телегу сообщения, далее перехожу по ссылке и проваливаюсь в приложение иммоскаута, где уже всё заполнено и я просто нажимаю кнопку отправить

  Развернуть 1 комментарий

@arrybn, значит ты всё правильно делаешь, дальше, как на любой охоте, нужно просто ждать. И пытаться не скатиться тревожной кукухой в депрессию :D

  Развернуть 1 комментарий

@vas3k, Воу, спасибо, не знала про бота. Могла бы сэкономить себе тучу времени)

  Развернуть 1 комментарий

@egodyston, хех, в Берлине вообще «время» — это главная валюта. Деньгами тут редко вопросы решаются, в основном очередями :D

Так что не парься, дальше будет намного больше потраченного времени, что это покажется пустяками!

  Развернуть 1 комментарий

Тю, искал жильё 2 года назад - цены были на порядок ниже, конечно (хотя тогда казались убийственно высокими). Отличная статья, кстати, вы проделали очень хорошую работу)

  Развернуть 1 комментарий

😱 Комментарий удален его автором...

  Развернуть 1 комментарий

@YuliaQA, так я не спорю и сама смотрела квартиры в Штеглице, район прекрасен. Для русской аудитории, живущей в городах по принципу «чем ближе к центру, тем лучше» важно упомянуть то, что структура Берлина в этом плане отличается

  Развернуть 1 комментарий

Кстати, я как-раз съехал из 1,5 квартиры комнатной в пренцлау-берег. И она все-еще доступна. Так что если кому-то нужно, пишите в телегу @morosus

  Развернуть 1 комментарий

@Morosus, эх, появись такое горячее предложение в момент нашего переезда — взяли бы)

  Развернуть 1 комментарий

До бота я конечно не дошел, но меня бесило на скауте, что нету фильтров на общей странице после поиска. Так вот, рекомендкю свой дополнительный экстеншн, который позволит добавить нужную инфу на карточки: можно ли с животными, этаж, парковка и самое, имхо, важное, когда можно заехать )

https://chrome.google.com/webstore/detail/immobilienscout24-improve/hibefcigclhgpceefplfdjealjbeafpj

  Развернуть 1 комментарий

@panvik, о, спасибо!

  Развернуть 1 комментарий

@panvik, огонь! Сам на днях делал userscript для отображения даты заезда :)

А фильтр по животным вроде есть на иммоскауте 🤔

А вот бот меня разочаровал, там на порядок меньше фильтров, вплоть до того, что он тебе даже WBS квартиры показывает (на которые у тебя нет разрешения, учитывая что работаешь, кек). Ну и фильтра по животным там тоже нет, как и по дате заезда.

Пример фильтров в боте:

Current search: Not Active
Rental period: long term
Rooms: from 2 
Price: to €1600
Living space: from 50m² 
Localities: any
Advanced filters:
Tauschwohnung: excluded
  Развернуть 1 комментарий

😱 Комментарий удален его автором...

  Развернуть 1 комментарий

Итак, дано 2 айтишника без детей и животных на, оба на испытательном сроке и в процессе оформления внж. Задача - найти трехкомнатную квартиру в пределах Ringbahn и 1800-1900 евро калт в новом доме.
Решение заняло около 6 недель, 101 отклик, 28 просмотров, 14 подач и 1 оффер. Бота не использовала, но были включены мгновенные пуши на телефоне. В общем, была сама себе бот.
Отказы (после подач) в основном были из-за испыталки. Один даже предложил оплатить квартиру на несколько месяцев вперед из-за этого, но мы отказались от щедрого предложения. Ещё один риэлтор просил бумагу от работодателя, что он поможет податься на ВНЖ. Моя компания сказала «ШТА!?», и квартира от нас уплыла.
Встречался развод на оплату риэлтора со стороны лендлорда, развод на платные просмотры.
Один раз перепутали индекс и приехали на правильную улицу, в правильный дом, но не в тот район на просмотр 😁
В итоге на одном из просмотров риэлтор говорит, что вот в этом же доме скоро выставят еще парочку квартир. В них пока нет просмотров, и еще живут жильцы, но вы можете податься (со всем пакетом доков), если вас выберем, то устроим просмотр и подпишем договор. Так он экономит свои силы, трудяга. Собственно, в одну из таких квартир мы и подались не глядя, потому что дом и место нам нравились. Нас выбрали (видимо риэлтору и впрямь было лень делать объявление и собирать ещё один просмотр), квартира нам зашла, и вот сняли ее. Так что типа лайфхак: спрашивайте у агентов нет ли других квартир в доме, и что вы готовы податься прям сейчас, потому что вам очень нравится дом и район.
Тем, кто в поиске удачи!

  Развернуть 1 комментарий

@akanastas, крутой лайфхак!

  Развернуть 1 комментарий

Нашёл квартиру за месяц осенью 2023, поделюсь опытом.

Исходные данные:

  • один, без детей и животных
  • гражданство ЕС (писал в клубе, как я его получил)
  • зарплата значительно выше средней, но:
    • оформленная через контракторство с договором на год
    • только-только начал там работать

Я приехал в Берлин в апреле 2023, пару месяцев чиллил, потом пару месяцев искал работу (нашёл). Жил всё это время во временной однушке в альтбау около Мауэрпарка за 1665 евро (нашёл на Housing Anywhere). Отличная квартира, но хотелось чего-то долгосрочного.

Критерии поиска:

  • студия или однушка
  • желательно нойбау
  • желательно с кухней
  • долгосрочный контракт (unbefristet)
  • клёвый район (в идеале тот же Prenzlauer Berg)
  • тишина вокруг (окна во двор или на тихую улицу)

Начал процесс 16 сентября. Зарегистрировался на Immoscout, провёл первоначальный рисёрч, прикинул, что бывает. Подготовил пачку документов по стандартному чек-листу. Единственное важное упущение - пейслипы, на момент начала поисков их ещё не было. Как только пришла первая зарплата за сентябрь, сразу добавил пейслип.

Сочинил текст о том, какой я отличный арендатор. Перевёл Deepl'ом с английского на немецкий. Отправил примерно 70 запросов (60 сразу, ещё несколько досылал, откликаясь на оповещения). Без телеграм-ботов как-то обошёлся, но платную подписку купил (на 3 месяца, 30 евро в месяц).

Конверсия заявок в просмотры оказалась выше ожидаемой, около 25%. Всего я сходил на 16 просмотров в течение двух последних недель сентября.

Быстро стало понятно, что долгосрочный контракт - редкий зверь. Предлагались обычно или квартиры в альтбау, похожие на мою временную и примерно за те же деньги (1600-1800), или нойбау подороже (1800-2000). К счастью, мне в какой-то момент повезло, и попалась идеальная квартира: нойбау в Пренцлауэр-Берге, долгосрочный контракт, цена значительно ниже befristet контрактов (1115 варм).

27 сентября я посмотрел квартиру. Процесс немного осложнялся тем, что квартиру мне показывал жилец, который собирался съезжать и искал Nachmieter'а. Поэтому слать документы и пинать приходилось и его, и Hausverwaltung. На протяжении следующей недели досылал документы фервальтунгу и всех пинал (там ещё праздник был 3 октября). 13 октября мне пришёл имейл, что мне готовы предложить контракт, 24 октября я его подписал, 31 октября получил ключи.

Notable mentions других квартир, которые запомнились:

  • Студия в нойбау в Кройцберге у метро Mehringdamm за 1900 (Baruther Str. 5). Новый дом, напротив кладбище (стало быть тихо), очаровательный внутренний дворик, где можно работать на свежем воздухе. Контракт befristet.
  • Однушка в нойбау около Naturkundemuseum и Nordbahnhof за 1685 (Zinnowitzer Str. 7). Всё отлично, но им был нужен новый арендатор уже с октября, а я хотел с ноября.
  • Однушка в нойбау внутри двора альтбау в Prenzlauer Berg за 1650 (Schwedterstr. 251). Входишь в типичный старинный внутренний дворик, а там к одной из стен пристроен новый дом (а что, так можно было?). Квартира понравилась, но для меня это было бы как раз шило на мыло: похожая квартира за те же деньги.
  • Большая двушка в Prenzlauer Berg за 1650 (Schonensche Str. 6A). Квартира приятно удивила площадью: аж 65 кв. м. Но тоже им был нужен кто-то, кто готов заселиться сразу, да и столько места, признаться, мне не нужно.
  • Однушка в нойбау на берегу Шпрее около Ostkreuz (Stralauer Allee 13) за 2000. Cходил скорее из любопытства. Сам дом шикарный, в числе прочего есть выход на крышу с видом! Но окружение не понравилось: нет уюта квартальной застройки, улица шумная, вид из окна почему-то на парковку (почему не сделали парк между домом и улицей, а парковку - под землёй? Куда смотрит Варламов?). Зато есть частный причал с лодками жильцов :D


Hans, are we the gentrifiers?
Hans, are we the gentrifiers?


Итог: процесс оказался проще и быстрее, чем я думал (я ожидал 2-6 месяцев), но в какой-то степени мне просто повезло, что отличная квартира вышла на рынок ровно в нужный момент. Если бы этого не произошло, я бы, скорее всего, продолжал бы мониторить новые объявления в ожидании чего-то похожего, что, действительно, могло ещё сколько-то месяцев занять.

  Развернуть 1 комментарий

@SergeiTikhomirov, охренеть у вас там цены в Берлинске

  Развернуть 1 комментарий

@rislanov, что в изначальном посте, что в комментарии выше, цены сильно завышены.

Сейчас средние цены внутри кольца – 25 евро за квадрат в нойбау.
На альтбау очень большой разброс, от 5 до 20 за квадрат, в зависимости от наглости лэндлорда и состояния дома и квартиры.

  Развернуть 1 комментарий

@nazar, только где такие средние цены найти?..

Я тоже читал отчёты вроде этого:

Offer rents currently average around 25.25 EUR/m²

и думал, мол, отлично, 50 метров по 25 евро это 750 евро всего. Но захожу на Иммоскаут, а там 50 метров стоят 1500+. У меня есть подозрение, что средняя цена считается по текущим контрактам, поэтому выглядит ниже, чем то, что есть на рынке сейчас. "Вчера были большие, но по пять. Но вчера."

  Развернуть 1 комментарий

@SergeiTikhomirov, 50 по 25 это 1250. Примерно столько и стоят: 1, 2, 3

  Развернуть 1 комментарий

@nazar, понятно что квартиры дешевле на рынке тоже нередко появляются. Но на дешевые квартиры в популярных районах больше конкурс -> меньше вероятность что тебя выберут -> дольше ищешь. Как видно в гугл-табличке в посте, на недорогие квартиры мы тоже подавались, но отвечали нам чаще из вариантов подороже.

  Развернуть 1 комментарий

@nazar, а, лол, я обсчитался. Ну тогда всё сходится.

  Развернуть 1 комментарий

😎

Автор поста открыл его для большого интернета, но комментирование и движухи доступны только участникам Клуба

Что вообще здесь происходит?


Войти  или  Вступить в Клуб