Спокойствие и терпение: хроники инвестора в Дубае

Часть 1. Предисловие

Привет! Меня зовут Вика.

Я обычная девушка из холодной страны, у которой внезапно… появилась квартира в арабской пустыне.

Нет, я не выиграла её в лотерею. Не получила в наследство от загадочного шейха. И уж точно не купила на последние сбережения в порыве безумия.

Я инвестировала. Хладнокровно, расчётливо — или как мне тогда казалось.

✨Спойлер✨: в этой истории не будет волшебного финала, где вы зарабатываете миллион за три месяца, потягивая мохито на крыше Бурдж-Халифы. Но будет кое-что получше: правда. С деталями, цифрами, провалами и находками. И с моей стратегией, которая изменилась на 180° после столкновения с реальностью.

Часть 2. 🎲 План-капкан

Январское утро, самый старт 2024-го. Темно. Холодно.

Я сижу на кухне, пью кофе, и размышляю над вчерашним email-ом: через два месяца мне передают ключи от квартиры в Дубае. Обещанного 3 года ждут, так что 9 месяцев, считай, не опоздание.
Что же, пора готовиться к продаже.

Вроде бы всё идёт по плану:

🖤 Квартира в хорошем районе,

🖤 Застройщик — не ноунейм,

🖤 Даже сезон ещё более или менее (в адский летний пламень рынок вымирает, а к марту хоть самый движ и подспадёт, всё-таки ещё есть шансы),
🖤 На рынке извечный ажиотаж: квартиры раскупают, как шаурму у метро после вечеринки.

Вообще-то, у меня не одна, а даже две квартиры.
В Дубае это не редкость: всё из-за их схем с беспроцентной рассрочкой. К примеру, — 30% суммы при подписании, 70% по окончанию строительства. Так что квартиры две и каждая оплачена на треть.

“Ну что, сейчас продам одну. Мои 30% уже подросли — перевложу, закрою вторую. А если повезёт, ещё и заработаю. Easy money!” — наивно думаю я.

Я понятия не имела, что в этот момент… начался новый уровнь сложности и выход из игры — не предусмотрен.

Часть 3. ☎️ Агент, а ты, вообще, где?

Ладно, думаю. Сейчас напишу своему агенту.

Мой агент настоящий крутан: когда мы сделку заключали он и математику на бумажке набрасывал, и про «боевой» опыт рассказывал, и «мы на связи» обещал. Ну, проверим.

— гудки

— тишина

— “Абонент временно недоступен”

Окей. Кажется, что этот агент…уже не мой агент.

Проходит час. Потом другой. Сцена всё та же: кухня, давно остывший кофе. На экране телефона — уже пятнадцатый агент, который «точно свяжется завтра».

Завтра. — Ах, сладкое слово, которое в Дубае значит «никогда». Или, максимум, «когда Марс войдёт в ретроград, и у тебя закончится терпение».

Картина мира: теория vs. реальность 🧐

Теория:

Вы — гордый владелец квартиры. Есть рынок. Есть агенты. Есть покупатели. Вы говорите “продаю”, агент говорит “вау!”, делает пару фоток, публикует объявление, и через неделю вы счастливо подписываете чек.

Реальность:

Агентов в Дубае интересует только первичка. Почему?

• Потому что застройщики платят им щедро, красиво, стабильно.
• Потому что не надо возиться с мутными продавцами.
• Потому что первичку можно продать в лобби с макетом, кофемашиной и презентацией на iPad’е.

А вторичка? Это ты. С реальной квартирой, где хреново положили плитку и каким-то макаром коцнули стекло. С документами, которых ещё не хватает. С объектом, на который покупателю нужно вылезти из офиса и реально доехать. Фу. Сложно.

Неденежное дело

Допустим, всё-таки нашёлся храбрый агент. Говорит уверенно, двигает бровями, шлет голосовухи. Вроде даже дела пошли.

Но вот математика:

• Квартира стоит условные $165 000
• Ты отдаёшь 2% → $3 300
• Покупатель — тоже 2%
• Агент счастлив? На первый взгляд — да.

Но он быстро считает, что из этих денег:

• $800 уйдёт на рекламу
• куча времени — на показы
• А ещё есть риск, что сделка сорвётся в последний момент.

А рядом в это время — новенький проект от застройщика с фотками бассейна, рассрочкой, кофе-баром на презентации и гарантией от самого шейха. Что будет продавать агент? Ответ очевиден. 💸

Так что история твоя заканчивается так:

• Один агент «забыл, что ты ему писала».
• Второй «пока в отпуске, но на связи» (спойлер: не на связи).
• Третий «ставит тебя в очередь»
• Четвёртый делает ленивое объявление с фоткой твоей двери и подписью «Best Location!! Urgent!! No Low Offers!!»
• И — тишина.

Но, как говорится: волка ноги кормят, а инвестора — здравый смысл и лёгкая ярость. Так что нужный агент в итоге всё-таки берёт трубку. Он жив, он говорит, он даже интересуется деталями. Надежда робко поднимает голову…

Часть 4. 🪨 Подводные камни

– Привет, слушай, выложить на продажу не проблема,

но сейчас много distress deals, да и OQOOD у тебя есть? – бодро выдает голос из трубки.

Я зависаю. Что? Что это было? Секунду назад я была уверена, что мы говорим по-русски.

15 минут разговора → Итог: ощущение, будто я сдала устный экзамен на арабо-недвижимостный С2. Вешаю трубку. Открываю ноут. Начинаю расшифровку. Итак, словарь “арабо-недвижимостный”:

📜 OQOOD — твой билет в реальность

Это — документ. Один из самых важных.
Если упростить:

1. Вы покупаете квартиру по SPA (Sales & Purchase Agreement — договор купли-продажи).
2. Застройщик должен зарегистрировать этот договор в Земельном департаменте (DLD, Dubai Land Department)
3. Вы, вообще-то, за это платите сбор — ещё в самом начале сделки.
4. И на выходе получаете OQOOD — подтверждение, что это ВАША недвижимость.

И вот фокус: Без OQOOD вы — никто — не продать, не сдать, не взять ипотеку.

А теперь угадайте, что случается часто? Застройщик «забывает» подать документы.

Почему? Потому что ему *всё равно*. Ему за это не штрафуют, не ругают, он уже получил деньги.

А ты? А ты сидишь в Дубае/Лондоне/Мухосранске с бумажкой SPA и без OQOOD, как дурачок с билетом без кино.

🔥 Distress Deals — охота на слабых

Следующий термин, который влетел в мой мозг:

«Сейчас рынок перегрет, много distress deals».

Что это значит? Это значит — чужое горе = чей-то профит.

Представьте: человек купил квартиру, заплатил первые 30%.

Но к моменту сдачи ему надо внести оставшиеся 70% — и тут БАЦ: Банк отказал в ипотеке / Курс скакнул / Работа ушла в астрал / Развод, собака заболела, инфоповод на выбор.

Итог: платить нечем, а застройщик не жалеет — в ход идут штрафы, угрозы и возможность изъятия объекта.

Что делать? Сбрасывать срочно, хоть в ноль, лишь бы выйти.

Так рождаются distress deals — сладкие кусочки рынка, которые хищные инвесторы унюхивают за километр. Для них это лакомство: дешёво купить, потом дорого продать или сдать.

А я? Я только начинала понимать, что попала не в уютный клуб “разумных инвесторов”, а на арену гладиаторов. Да, я не знала про эти схемы. OQOOD-а у меня не оказалось, а оказаться с кругу лохов на Distress Deals не хотелось.

Я просто хотела продать одну квартиру, доплатить за вторую и спокойно жить дальше. Смешная.

Кстати, если вы сейчас думаете: "Да много ли вообще этих Distress Deals?" —просто до-фи-га.

Часть 5. ⚔️ Время собраться

Поплакали, сопельки на кулак намотали — и пошли решать вопросики. Открываю ноут. Пальцы по клавиатуре: oqood registration dubai problem fix magic help SOS please

Google выдает кучу левой инфы, статьи с датой "2017", парочку форумов с ответом "обратитесь к агенту" (лол) — и тут вдруг…
✨ Просветление. Ведёт оно, как ни странно, в Facebook.
Итак! Добро пожаловать в храм истины: группы на Facebook с названиями из разряда: “Investors%название вашего проекта%”

Здесь не продают курсы, не заманивают на закрытые Zoom-созвоны, не обещают 15% годовых. Здесь — боль, страдания и коллективный опыт. То есть — реальные люди, такие же как ты, которые:

• Тоже не могут получить OQOOD,
• Тоже писали застройщику и слышали “мы посмотрим”,
• Тоже злятся, шутят, делятся скриншотами переписок,
• И иногда выкладывают ЗОЛОТО — инструкции.

💥 Сокральное знание #1:

Сделать OQOOD самому — можно. И даже не так сложно.

📍 Как?

Идёшь на сайт Dubai Land Department (DLD) →

Находишь форму “Complaint” (this: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/rvs-violation-complaint-overview/rvs-violation-complaint) →

Пишешь душераздирающий манифест:

“Здравствуйте, вот мой SPA, вот платежи. Я добросовестный покупатель. Этот редиска-застройщик морочит мне голову и не оформляет OQOOD. Помогите. Сделайте мне, пожалуйста, OQOOD. И, если можно, навалите им административки, пожалуйста.”

📎 Прикладываешь всё: Скан договора (SPA), платёжки, паспорт, свой внутренний крик.

📨 Отправляешь. Ждёшь. (Иногда долго. Иногда очень.)

Получаешь “большое спасибо, мы рассмотрим ваш кейс”. Через пару недель — оп! Письмо на почте. И в нём… OQOOD.

(или запрос дополнительных документов — ну, это как повезёт)

💥 Сокральное знание #2:

Застройщик пишет, хочет деньги? НЕ СПЕШИ.

1. Торгуйся.

Этому меня научил мой новый друг-идиец из Facebook группы. Да-да, торгуйся, даже после подписания договора.

“А если скидка будет — переведу сразу. Если нет — попозже. Деньги пока пристроены.”

Иногда срабатывает. Реально.

2. Спорь.

Платить ты будешь в самом конце. Это Застройщик должен доказать, что всё готово.

“Где акт от DLD? Где пруфы, что стройка завершена? Я не в Дубае, шлите всё письмом.”

“И, кстати, OQOOD где, м? Без него я вообще ничего не знаю.”

Вот здесь можно проверить закончена ли стройка по мнению земельного департамента: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-project-status-landing/#/

3. Тяни время.

Они спешат — ты нет. Каждый день до оплаты — это день, когда они тебе что-то должны. После оплаты — до свидания, никто ничем не обязан.

Часть 6. 💵 Теперь о бабках и что же дальше

Итак, долго ли - коротко ли; но поздравьте меня, я — официальный владелец. На руках: OQOOD, SPA, Всё оплачено, агент на связи, квартира готова (ну, почти). Возвращаемся к разговору с риелтором и тем, как Distress Deals поели мой рынок.

📌 Сколько я хочу:

• Вложено: 173k USD (за каждую)
• Хочу продать не меньше, чем за 185k+ USD
  • Нy, что-то побольше прибыльности валютного банковского депозита, и, желательно, поближе к SP500.
  • Это даст ~7% ROI, не предел мечтаний, но хотя бы так.
• Продавать в ноль — бессмысленно, нужно менять стратегию.

📉 Реальность:

• Distress deals по 165k–175k
• За 185k никто не спешит покупать.

✅ Решение:

Увы и ах — не продаю. Маршрут перестроен: мамочкин инвестор превращается в мамочкиного рентье 😅
Единственный плюс демпинга — он не вечен. А я — да. В моем плане одна квартира изначально шла “под сдачу” — выбиралась с прицелом на аренду. Что ж, теперь под сдачу пойдут обе. Ждём, считаем, копим кейс — и продаём, когда рынок остынет.

Часть 7. Заключение

Что же, надеюсь я вас не испугала и не утомила; а если вам интересно: “Как сдавать и сколько можно выжать”, — ставьте сердечки и не переключайтесь! 🤍
P.S. Кстати, для самых нетерпеливых: некоторые спойлеры можно найти в моем уютном телеграмчике 😉 https://t.me/vworldnotes