Покупка недвижимости в эмиграции – очень специфичный опыт, в особенности если подобного опыта сделок в вашей жизни не было никогда. Сейчас я готовлю для своей тележеньки серию текстов с людьми, живущими в разных странах, о том, как купить жилье в Европе и получить от этого удовольствие (а не сойти с ума).
Начну эту серию со своего кейса. Мне удалось пройти этот путь в европейской столице: в середине 2024 года я стала счастливой обладательницей квартиры в Будапеште.
Дисклеймер: у меня нет опыта покупки от застройщика, поэтому этих кейсов я касаться не буду. Только родная душе и сердцу вторичка.
Часть 1. Поиски.
Самым сложным оказался период, когда надо было настроиться на покупку: пока я зарабатывала деньги, я постоянно сомневалась, тревожилась и думала, что их ни на что не хватит. Так в муках нерешительности и периодических просмотрах объявлений в интернете и прошел первый квартал года.
Искать объявления о продаже квартиры лучше на сайте Ingatlan.com, куда каждое уважающее себя агентство выкладывает объявления. Сайт не русифицирован, но после пары десятков использований становится интуитивно понятен (а также помогает пополнить лексикон венгерскими словами о недвижимости). Чтобы облегчить страдания, можно использовать встроенный переводчик в браузере.
Мои требования сформировались за пару месяцев и заключались в следующем:
- Не квартира-студия
- 5-6-7 район Будапешта, только Пешт. Не у вокзалов или железной дороги.
- Не меньше 40 квадратных метров
- Не дороже 100 тысяч евро (40 миллионов форинтов) - для увеличения выборки рассматривали до 43 с возможностью торга.
- Не подвал, не цокольный и не первый (в Европе это – нулевой) этаж.
- Обязательно газифицированное помещение или центральное отопление.
- Минимум два окна в спальне или гостиной.
- Отдельная кухня квадратной формы.
С такими вводными мы начали просмотры Ингатлана. Сравнивая с тем, что есть на рынке квартир в 2025 году, я могу смело сказать, что вариантов было сильно больше. Мы составили таблицу, куда внесли все приемлемые варианты (их было около 25). Приемлемые - не равно идеальные. Где-то надо было поступиться квадратами, где-то стоимость квадрата была дороже, где-то улица была чуть дальше, чем нам хотелось. Но надо было с чего-то начинать и что-то выбирать.
В нашей таблице для того, чтобы превратить хаос в космос и структурировать объявления, я сделала следующие поля:
Дата просмотра, Action plan, Окна (количество), Улица, District, Этаж, Стоимость, Квадраты, Комнаты, Коммуникации (Газовое или электрическое отопление), Вид (окна), AIRBNB, Стоимость квадрата, Ссылка, Комментарий.
Так мы перешли к фазе 2.
Часть 2. Просмотры.
Из 25 вариантов я посмотрела четыре квартиры – и остановилась на четвертой. Еще одну, пока мы суетились, продали. Каждый просмотр был маленьким шоу: где-то была влажная стена (но ее, конечно же, по словам риелтора можно было починить за копейки), где-то была ночлежка прямо в этом же здании (и риэлтор особенно яро хвалила “молодежный состав” жильцов этого дома), где-то показывающий обмолвился, что бабушку и дедушку из этой квартиры сдали в дом престарелых – минус вайб.
Договариваться с венграми о просмотрах - отдельный вид искусства. Опытным путем мы поняли, что они игнорируют наши сообщения на английском, и конверсия резко повысилась, когда мы перевели наше нехитрое сообщение “Здравствуйте, мы ищем квартиру для покупки и хотели бы ее посмотреть”. В дальнейшем я утвердилась в мнении, что незнание венгерского языка сильно усложняет мою жизнь, но об этом отдельно.
На четвертом просмотре квартиры, которая меньше всего мне понравилась по фотографиям, я поняла, что это она. Каждая из “галочек” из списка моих потребностей закрывалась в этой квартире: два окна в спальне, отдельная кухня, квадратная приличная ванная комната, отдельный туалет - и даже кладовка. В придачу - хороший район в центре в минуте от главной улицы города. Единственное, что мне не очень нравилось – это цена. Дальше начались переговоры: так с 43 миллионов форинтов мы спустились до 38, и это было моей маленькой (и в то же время огромнейшей) победой. Торговаться в Венгрии можно, торговаться всегда очень азартно и одновременно страшно: а вдруг придет кто-то еще и перебьет предложенное мной?
К счастью, никто не пришел.
Состояние объекта, которое в целом было “good”, но по нашим меркам, скорее, “to be renovated” повлияло на цену, да и меня не устраивали устаревшие коммуникации, старая ванна с поручнями и газ в комнате (отопительная штука неясного генезиса, прямо у кровати, в лучших традициях восточноевропейской и балканской инженерной мысли). Но решение было принято, и назад пути уже не было.
Ура, это будет моя первая квартира!
Часть 3. Оформление.
Я приобретала эту квартиру как актив юрлица с возможностью и желанием ее сдавать, поэтому, к счастью, пропустила мучительную часть с разрешением на покупку. Но что же все это значит?
В Венгрии граждане третьих стран не могут просто так купить жилье: Земельный комитет должен позволить им это сделать, на что может уйти от нескольких недель до… (ладно, это регламентировано, но страна не очень торопливая). Также покупка квартиры может быть осложнена в зависимости от района, где вы хотите ее приобрести, или определенной локации. Скупить половину проспекта Андраши не получится, если на это не даст разрешение город и район. По этой же причине существует право первостепенного выкупа: если ни город, ни район не претендуют на недвижимость, вы можете ее приобрести.
На этом этапе я стала искать местных юристов (нативной рекламы не будет) - и нашла по рекомендации моей приятельницы тех, с кем работаю до сих пор. По моей параноидальной просьбе они запросили несколько подтверждений, что городу моя скромная квартирка не интересна, а также все документы, связанные с собственностью и правами, наследниками, составили двуязычный договор (в Венгрии все наиболее значимые документы дублируются на 2 языка, если ты не носитель венгерского) и провели сделку.
В отличие от многих других стран, в сделке вообще не участвует нотариус. На нашей сделке были риелтор со стороны продавца, владельцы квартиры и юристы с обеих сторон. При подписании договора обычно вносится залог в размере 10% от общей стоимости квартиры, а вторая часть выплачивается при передаче ключей.
Венгрия – одна из немногих стран, где можно купить квартиру за кэш, что до сих пор звучит удивительно, но как-то так. Я за кэш ничего не покупала и платила банковским переводом: в местной валюте - форинтах - он доходил до владельца квартиры мгновенно.
Собственник взял месяц (можно было указать меньший срок) на вывоз вещей и в назначенный день передал мне ключи.
На вторичное жилье нет НДСа и есть единоразовый налог на покупку - 4%, который покупатель должен оплатить в течение 90 дней: налоговая охотно присылает реквизиты для оплаты.
Часть 4: Послевкусие
Как лично мне кажется, всё самое сложное начинается именно здесь: от перевода коммуникаций на свое имя до ремонта и проверки оборудования. Ремонт в Венгрии заслуживает отдельного обсуждения, но и в целом ремонты - это особый вид пытки в любой стране. Подключение коммуникаций затрудняется языковым барьером и статусом юрлица. Уровень цифровизации отличается от привычного нам...
Ну и чтобы поубавить градус восторженности:
Сейчас 17 января 2025 года,
Мой ремонт длился около полугода со сменой бригады,
На ремонт – с учетом неудачного опыта с первой бригадой – было потрачено не меньше половины стоимости квартиры, без излишеств, на необходимые вещи, и продолжают уходить деньги на меблировку.
и я до сих пор не запустила квартиру в эксплуатацию (остались финальные шаги).
Прошла бы я этот путь еще раз?
Да, это был сложный, но приятный опыт. Я с удовольствием купила бы еще один объект в Будапеште: в редкой европейской столице можно купить 45 квадратов в центре города за 97 тысяч евро.
Будапешт очень комфортен и для жизни, и для путешествий, и очень перспективен в качестве инвестиции. Просматривая сейчас варианты по моим же критериям, я не нашла чего-то похожего в моем районе (либо сильно меньше квадратов, либо цокольный этаж). Вот, уже подросло, а значит - радостно!
Я рекомендую всем, кто не знает, куда вложить деньги, серьезно рассмотреть Будапешт.
Что бы я посоветовала себе и изменила в своем подходе?
Я точно взяла бы русскоязычную ремонтную бригаду (о ремонте в Венгрии я как-нибудь напишу отдельный текст).
И точно отдала бы все взаимодействия по коммуникациям своим юристам на аусорс (как я в итоге и сделала).
Кукухой я не поехала даже от трудного ремонта и кайфанула. А дальше посмотрим, как оно пойдет...
:)
Если есть вопросы - задавайте в комментариях, я буду очень рада рассказать про Будапешт (и новым соседям, да!)