Сборка, краска и шторы: вторая серия хроник инвестора в Дубае

Ну что же, приветики, мои настоящие и будущие арендо-магнаты!

Это та самая обещанная ✨вторая✨ часть моих инвесторских хроник. Если вы ещё не читали первую, очень советую начать с неё 👉🏻 пост.

Небольшой дисклеймер: эта часть вышла прямо-таки лонг-лонг ридом. Так что если какая-то глава покажется вам не особо интересной или не совсем релевантной — смело пролистывайте и фокусируйтесь на тех деталях, что действительно полезны вам 🖤.

Я Вика, и с апреля 2024-ого года я, как говорят в Британии, — landlady. Хотя, мы-то с вами не британских кровей, так что хочется простого-женского — хозяйка квартиры 💼😅

Главы:
[1] 📍 Где сдавать = Как и кому сдавать. О районах Дубая
[2] 🛋 Так что же выбрать: ONS… или стабильные отношения?
[3] 🔎 Сначала приемка квартиры, а потом уж аренда.
[4] 🎨 Мебелировка: без нормального ТЗ — результат у нас ХЗ
[5] ✈️ Блиц-менеджмент: как я обустроила квартиру за 7 дней
[6] 🤝 Как выбрать управляющую компанию (и не пожалеть)
[7] 📊 А что про деньги? Итоги 2024: Доходность, загрузка и сюрпризы календаря
[8] 🧘‍♀️ Вместо заключения

📍 Где сдавать = Как и кому сдавать. О районах Дубая

Дубайские районы отличаются друг от друга не меньше, чем Патрики от Выхино. Когда примеряешь на себя шляпку арендодателя, в глазах исчезают категории «хороший район» и «плохой район». Остаются только три вещи: специфика, ценник и своя целевая аудитория. Где-то выгоднее ставить на краткосрок и туристов, где-то — на арендаторов “в долгую”, а иногда разумнее искать компромисс между первым и вторым.

📝 Немного моих полевых заметок из 2022 года.
(Важно! Я не профи и не лицензированный риелтор — просто села в машину, каталась по Дубаю и там-сям болтала с людьми. Всё, что собрала — делюсь как есть.)

🌊 Marina, JBR, Bluewaters

👍🏻 Очень красиво. Вид на яхты, набережная, кафешки, толпа туристов — всё как в рекламе. Здесь хочется пожить хотя бы недельку.
👎🏻 Проблема с трафиком на въезд и выезд.
👎🏻 Цена соответствующая: для новых зданий — безумный входной ценник; для старых — сомнительное состояние и необходимость дополнительных капитальных вложений. Окупаемость? Не всегда.

📝 Сезонность, пробки, арендаторы — в основном краткосрок.

⛔️ Результат: Не выбрала — дорого, нестабильно.

🌴 Palm, Jumeirah

👍🏻 Тяжелый люкс. Дорогие застройщики, элитные виллы.
👎🏻 C бюджетом в 170 тыщ баксов там даже парковка не твоя.
📝 Краткосрок для туристов или виллы на долгосрок.
⛔️ Результат: Едем дальше.

🏙 Downtown, Business Bay, Dubai International Financial Centre (DIFC)

📝 Самые разношерстные районы. Можно быть миллиардером, владеющим дорогущими апартаментами в самой Burj Khalifa, а можно делить комнату с ещё шестью соседями.
👎🏻 Всё вроде престижно, но вторичка уставшая, а первичка — либо с “ой-ой” ценником, либо в сомнительной локации.

👍🏻 Хотя — спрос будет всегда, и среди туристов, и среди тех, кто там работает. Плюс, есть метро.
📝 Сдавать можно как угодно.
⛔️ Результат: Увы, достойных вариантов не было.

🏘 JVC (Jumeirah Village Circle)

👍🏻 JVC — когда-то был отличной инвестицией. Местные любят, район обжитый, аренда стабильная.
👍🏻 Из плюсов: куча вариантов, хороший входной билет, живая аренда.

👎🏻 Минус: ужасный трафик и безнадёжная транспортная перспектива.

📝 Скорее всего, в долгосрок.
⛔️ Результат: не верю в рост этого района в будущем, постоянные пробки превращают жизнь в ад.

🌿 Sobha Hartland, Dubai Hills, Dubai Creek Harbour

👍🏻 Модно, свежо, европеизировано. Смотрится как “город будущего”, но по факту — маркетинг впереди рынка.

👎🏻 Много хайпа, мало фактов, входная цена уже “съела” всю потенциальную прибыль.

📝 Скорее всего, в долгосрок.
⛔️ Результат: возможно, я бы попробовала снять там жилье. Но навряд ли бы выбрала в качестве инвестиции — доходность не оправдывает надежды.

🛕 Al Furjan

📝 Порой, то, что выглядит странно, приносит шикарный ROI.
📝 Это абсолютная попа мира. Индийский комьюнити, дешёвое жильё — и, да, постоянный спрос. Потому что комьюнити, потому что дешево, потому что метро. Но — не наш рынок.

📝 Краткосрок или долгосрок.
⛔️ Результат: долго смотрела, но забоялась. Кажется, что очень сложно управлять.

🏜 Production City, Sport City, Intenational City и прочие “туда, в пустыню”

📝 Я там жила. Это действительно прям в середине ничего. Что меня туда притянуло? Только билдинг полный поуехавших в 22-ом году россиян.
📝 (Вообще не понятно, как и кому там сдавать)
⛔️ Результат: не выбрала — не вижу смысла.

🏡 Виллы и сабурбы (Arabian Ranches, Dubai Land и прочие)

📝 Если вы хотите строить виллу, жарить барбекю и выращивать жасмин — это не моя история. Мы тут про квартиры и доходность, а не частную жизнь мечты.

⛔️ Результат: Пропускаем.

Как вы, возможно, уже догадались из этого списка, больше всего я поверила в Downtown, Business Bay и DIFC — такие флагманские, статусные, «вроде бы надёжные» районы. Но, скажете вы, ничего подходящего там, по твоим же заметкам, не было? Так ведь? — Так.

🥁 Моя ставка: дешёвый вход, большой потенциал

Я купила в районе, который Google называет Meydan, а мои официальные документы — Al Merkadh. Как правильно — остается загадкой, но факт остаётся фактом: это самый дешёвый район рядом с Business Bay.

Почему это важно? Потому что: Business Bay — это огромная точка притяжения в Дубае. Там офисы, там молы, там жизнь.
Работаешь в Business Bay, но жить там — дорого, а жильё всё равно нужно? Да ещё и близко, доступно и без пробок? Хеллоу, тут-то и появляюсь я со своей хорошенькой студией. 13 минут на машине — и ты у офиса. 15 минут — и в аэропорту. 23 до тусовки в Dubai Marina. Рядом есть школа, пара магазинов и всё, что нужно, чтобы жить.

Итак, вернемся к названию главы: "где сдавать = как и кому сдавать". ✨ Сдавать в Мейдане — это про любой срок, но с расчётом на тех, кто работает или ездит в командировки в Downtown.

🛋 Так что же выбрать: ONS… или стабильные отношения?

Очевидно, есть всего есть три пути:

1. Short-term или краткосрочная аренда

Краткосрок — это аренда от одного дня до нескольких недель.

👍🏻 При постоянной загрузке дает самый высокий доход.
Но:
👎🏻 Необходимо мебелировать.
👎🏻 Высокие операционные расходы (уборка, ключи, бельё, повторить).

👎🏻 Риск, что квартиру ушатают.

👎🏻 И да, реальный шанс, что у вас внезапно окажется весь эскорт Дубая. 🍓

2. Long-term или долгосрочная аренда

👍🏻 Сдал на год — и спишь спокойно. Гарантированная цена.
Но:
👎🏻 Самый большой риск, связанный с законодательством Дубая: вы ограничены в возможности поднять цену.

📆 И если вы сдали за $1000 в 2024-ом, а рынок в 2025-ом вырос до $3000, государство скажет: “Поздравляем, теперь вы сдаёте за $1100.” И всё — досвидулечки.

Это нормально, если район уже развитый и стабильный. Но мой район ещё и не достроен-то толком — новые дома, новая инфраструктура. Я знала: цены могут расти. И фиксировать ставку на несколько лет — не лучшая идея.

3. Middle-term или среднесрочная аренда

👍🏻 Золотая середина: Избегаем риска застрявшей цены (привет, долгосрочная аренда) и избегаем риска нервного срыва из-за простоев и операционки (краткосрок, мы тебя видим).
👎🏻 Необходимо мебелировать.
👎🏻 Подходит не всем районам.

⚖️ Мой выбор = middle-term

Можно сдавать стабильно, но оставаться в игре, если рынок двинется. И при этом — не выгорать на ежедневной уборке и заселениях. Идеально? Нет. Разумно? Читаем дальше :)

🔎 Сначала приемка квартиры, а потом уж аренда.

🏗️ Разбираемся, что с застройщиком и как не прогадать.

Тут в Дубае с застройщиками всё просто: есть большая дубайская четвёрка, и с ними, в целом, вопросов нет.

• Emaar — Burj Khalifa, Dubai Mall, Downtown. Принадлежит шейху.
• Nakheel — Palm Jumeirah, The World Islands, JVC. Всё, что выглядит как “ого, это реально построили?”
• Damac — люксовые проекты, виллы, бассейны, пафос.
• Sobha — единственные, кто индийские, и делают всё аккуратно и красиво, как будто с линейкой.

Все они — понтовитые и надёжные. Качество, скорее всего, будет. Сроки — ну как пойдёт, это всё-таки Дубай. Но да, чем больше понтов — тем больше цена.

Ну, как бы… по стартовому ценнику большой четверки мне сразу стало понятно: это не мои ребята. Я искала кого-то попроще. Пусть это будет кто-то из большой десятки, но где-то в её задней части. Такой застройщик, у которого вроде бы: есть проекты, есть хорошая история на рынке, есть гарантии, что проект будет выполнен, но при этом, не из категории “просто за логотип +100k”. И такого я в итоге нашла. Мой застройщик — Azizi.

"Ой, фиии... Ну Azizi — это не то качество, конечно....." — это первое, что я услышала от нескольких риелторов. И знаете что? За года работы менеджером в компаниях от ООО "Рога и Копыта" до мировых лидеров рынка — с уверенностью могу сказать только одно: найми ты хоть самых талантливых инженеров мира, без багов они писать всё равно не будут. Тестрироваться нормально нужно.

Так и с застройщиками. Если компания входит в условный топ-10, то базовый уровень адекватности у неё есть. Конструкции проверяются, контроль ведёт государство, никто не хочет, чтобы здание рухнуло. Ну или не достроилось. А вот второй уровень — это отделка. И вот тут, друзья, всё в ваших руках.

🛠️ Кто у кого фиговое качество — тот фигово тестировался

Итак, важнейший шаг — приёмка и сдача-приёмочные испытания. (По-английски это называется Property Snagging— по сути, техприёмка квартиры).

Это сторонняя процедура, и её важно не про🍑рать. Есть особо талантливые риелторы, которые говорят, что они готовы принять вашу квартиру самостоятельно. Это худшее предложение, которое вы можете принять.

🤓 Что важно знать до начала:

1. 💧 Вода и электричество должны быть подключены.
   
   Без этого вы ничего не проверите — ни душ, ни розетки, ни кондиционер. Этим нужно озаботиться заранее, или сильно заранее, потому что государственные службы (DEWA (вода, электричество), Royal Gas (газовщики)) — не самые расторопные ребята в вашей жизни. А еще они попросят внести залог. Тоже заранее.

2. 👷 Наймите нормальных ребят.
   
   Не жалейте на это денег. Цена вопроса в 2024-ом составляла 350 баксов.
   Это должны быть специалисты, у которых:

   • есть оборудование (спецоборудование для проверки теплопотерь, датчики температуры и давления; понимание, как должен работать кондиционер)
   • есть чек-листы,
   • есть глаз на косяки, который вы пока не наработали.

3. 📸 Отправьте их на осмотр.
   
   И пусть составят вам красивый баг-репорт с фото, списком проблем и требованиями к застройщику.

🧯 Что может быть не так? Примеры из реальной жизни

Я заплатила и ни одной секунды не пожалела. В отчёте по каждой из квартир — по 80+ пунктов. Конечно, не всё из категории “что-то глобальное”, большинство просто то, что вы бы просто не заметили сами. Вот примеры:
🪟 На одном из окон в одном месте не хватает нужной теплоизоляции — а это, на секундочку, ваши счета за кондиционер на ближайшие 10 лет.
❄️ Не достаточно охлаждает кондиционер.
🔌 Перепутанные розетки — одна должна включать свет, другая — технику, а по факту всё наоборот.
🧱 Коцнутая плитка на полу — заметно, некрасиво, должно быть переложено.
🎨 Краска с разводами, потеками, странным оттенком — всё это можно и нужно перекрашивать.
💡 Не работает лампочка — тоже фиксится, ничего стыдного в этом требовании нет.

У застройщика есть юридические обязательства устранить эти косяки. И — внезапно! — они реально это делают. Они прямо в отчёте отмечают, что уже исправили, а остальное — вы можете приехать и спокойно, или не очень спокойно, сказать: "WTF?"

На случай, если в нашей коммуникации на-английском зайдет в тупик, готовлю необходимый вокабуляр на арабском:

• Таа хон == Иди сюда
• Инта саиль == Работа сделана нехорошо
• Aна мабхура == Вы меня впечатлили
• Хаебт амели == Вы меня разочаровали
• Тизи муаля == Попа в огне
• Бес Халас == Вот и всё

Хотя арабский для ремонтных работ в Эмиратах может не подойти. Больше полезен хинди. Но тут пока вокабуляра нет.

Чтобы добавить красок и немного убедить вас в том, на сколько они реально боятся вас и соблюдают правила:
В большинстве моих коммуникаций с нежными ромашечками из европейских разработчиков моя коммуникация выглядит так: "ой, я заметила, что ты опоздал с этой задачей. Понимаю, бывает всякое. А не мог бы ты, пожалуйста, если тебя не затруднит, приоритизировать ее в следующем спринте?"
Так вот, в Дубае, их прораб ходил просить меня разрешения отпустить их на обед, обещая, что никто не покинет вечером эту квартиру, не доделав задачи на сегодня. 👌🏻

🎨 Мебелировка: без нормального ТЗ — результат у нас ХЗ

На дубайском рынке тысячи одинаковых квартир — только в одном моем районе запускается 50+ домов. Однотипные планировки, одни и те же застройщики. И как конкурировать?
Две опции: либо ценой, либо моя квартира должна как-то цеплять.
Не кричать “я дорогая”, а просто казаться более уютной, тёплой, удобной, той самой, которую открываешь на Property Finder — и хочется сохранить в закладки.

💸 Дизайнер?

Я, конечно, посмотрела, сколько стоят дизайнеры.
...

🪑 Мой DIY-дизайн: мозг, Pinterest и немного боли

Короче, пришлось переквалифицироваться. Вообще, дизайн — не очень моя тема. Я даже на работе, в основном, backend команды беру. Но, выбора не оставалось.

📐 Начала с планировки.
Прежде чем ты купишь хоть одну табуретку, надо понять, влезет ли кровать, куда воткнуть стол и останется ли проход, чтобы не прыгать через пуфик.
Это не реклама, но вот дешёвая российская софтина для этих целей, без излишеств и дизайнерских амбиций. Удобно, просто, понятно. Remplanner.

Когда сдаешь на краткосрочный (или среднесрочный контракт), попадаешь под требования департамента туризма Дубая (Dubai Turism Department). И у них, сюрприз — есть целый документ о том, что должно быть в твоей квартире. Так что, к примеру, телевизор — обязательный пункт программы.

У меня были и свои обязательные требования:
✅ Полноценная кровать.
✅ Нормальный матрас.
✅ Black-out шторы.
✅ Стол для работы (не на коленке).

🧠 MiroBoard + ChatGPT
Чтобы хоть как-то оживить картинку, я загрузила несимпатичный рендер из Remplanner — и скормила его ChatGPT. Он, кстати, реально предложил: как повесить картины, какие цвета сочетать, куда вставить зелень и прочее. НО! Он не понимает слов «сделай ты подешевле-то!». А то, то встроенные подсветки, то панели, то мох на стене, то дизайнерская тумба.

🖼 И да, вдохновлялась — как могла
Куча сохранёнок из Pinterest, групп типа “Дизайн маленьких квартир”, чужие интерьеры. Что-то можно подсмотреть и повторить. Мне, конечно, обычно нравятся абсолютно не повторяемые дизайны. Роспись стены там, материалы необычные, мебель дизайнерская. Ну, ожидание vs реальность, короче. 😅

✈️ Блиц-менеджмент: как я обустроила квартиру за 7 дней

Чек-лист: этапы подготовки:

• ✅ Стратегия определена: сдаём в среднесрок командировочным и тем, кто просто работает в центре
• ✅ Коммуналка подключена: вода, свет, газ — всё на месте
• ✅ Приёмо-сдаточные испытания (1-й раунд) пройдены
• ✅ Дизайн утверждён, список покупок — составлен
• ✅ Команда Property Management заряжена (о них расскажу чуть позже)
• ✅ Дата повторной приёмки и передачи ключей назначена

Мы на финишной черте. Финальные стадии — это зона моей личной ответственности. И если я, по моему скромному мнению, отличный менеджер, то кто, если не я, доведёт всё до ума? Беру 5 дней отпуска, прыгаю в самолет, поехали.

📝 Заметки из моих дневников тех дней.

День 1

Прилетела, в Дубае удивительно приятная температура. Палящее солнце спряталось за облаками, можно ходить в пиджаке.
Забрала машину, съездила к друзьям.
Им приехали мои постеры с AliExpress и банка краски из местного строительного. Любуюсь.

День 2

Все недоделки должны были быть закончены ещё вчера, а сегодня я должна была забрать ключи.

Наорала.

Доделывают.

(шедевр инженерной мысли)

Пока сидела надзорщиком в квартире, оформляла заказы на Amazon на адрес моего отеля. Сроки едут, злюсь, так как никаких “ещё пару дней на случай форс-мажора” у меня просто нет.

День 3

Задачи на день было 2: сделать замеры под шторы и начать покраску стен. К сожалению, получить ключи (которые я должна была получить ещё вчера), не вышло.
Так что гарантий, что меня вообще впустят сегодня в квартиру — по сути не было. Но, выбора у меня особо тоже не было, так что: «вижу цель, не вижу препятствий».

С Дубайскими застройщиками всё решается одинаково: звонить смысла нет, писать тем более; нужно идти ногами, ругаться, просить и решать вопросники. Так что в 9 утра я уже стояла у офиса застройщика. Моего менеджера не было, однако, другой попавшийся под руку бедолага всё-таки организовал мне проход в здание.

Пол дела сделано. ✅ Дальше начались приключения.

Поставщики штор приехали на час позже. На вид: два индийца в цветных рубахах. Посмотрели, что-то там на коленке померили, сказали, что им всё ясно и испарились буквально за 15 минут. Посмотрим, что там будут за шторы.

Ещё на полтора часа опоздал парень, который был красить мне стены. Парень оказался из Таджикистана, так что прекрасно говорил по-русски. Что же, нет худа без добра: прибыл он ровно во время обеда, когда все местные работяги свалили, так что нам удалось проникнуть в здание, можно сказать, незамеченными 🕵️. К моменту, когда в моей квартире нарисовался прораб — у меня на стене уже красовался первый слой краски. Так что делать нечего: посмотрел, понаблюдал, усмехнулся, показал класс 👍🏻 и ушёл.

Я от делать нечего бродила по квартирам, присматриваясь то к покраске, то к технике, то ещё к чему. Присматриваться там, к слову, было к чему. Так мы и успели и розетки сегодня переделать, и электрику перепроверить, и кондиционер..

С покраской мой работник закончил за 4 часа, (меньше болтал/больше делал бы — управились бы за 2.5). Темнело.

(Иллюстрация к тому, как моя нервная система держится на честном слове)

К 6 часам нас обнаружил охранник. Он явно не ожидал от меня покрасочных работ, так что словил небольшой сердечный приступ. Хотел на меня нажаловаться застройщику, но как я и говорила выше — звонить им бесполезно. 😁 Так что ограничился прочтением лекции.

Кажется, больше он меня в здание до передачи ключей не пустит. 😅 (Ну и ладно, шалость-то удалась!)

(где-то в середине процесса)

День 4

Пока у меня всё ещё не было ключей, решила заняться мебелью.

Закупиться в IKEA может каждый. Но настоящие PRO закупаются в Dragon Market-е. 😁

Dragon Market — это такой алиэкспресс на выезде, смешанный с Московским Садоводом и отчаянно напоминающий Черкизон моего детства. Товаров здесь пруд пруди, а торгуют, в основном индусы и пакистанцы. Так что 2 главных навыка: выносливость и способность торговаться до потери пульса.

К сожалению, считаю, что навык торговаться у меня на троечку; так что приходится брать выносливостью. Итого: столы, стулья, люстры и зеркала закуплены ✅

🛒 Другие полезные магазины (и лайфхаки)
🛏 IKEA — есть в Эмиратах, не забываем. Базовый набор.
🐉 Dragon Mart — рай для тех, кто готов бегать, торговаться и искать.
Лучшие находки для: штор, столов и стульев, недорогого декора
🧵 Home Centre — местная дешевая версия H&M Home.
Особенно классный текстиль.
🛋 Home for Less (Brands for Less) — локальный аналог “Фамилии”. Иногда — просто сокровищница находок.
🧰 ACE — местный аналог строительного магазина, как OBI или Leroy Merlin.

Приехала домой почти в 12.

День 5

Я так волновалась не получить ключи, что уже с 8 утра стояла под окнами офиса с дрожащими от волнения руками.

Ключи!

Самое крупное достижение вчерашней ночи: у меня появились кровати. IKEA-евский каркас MALM из цельной древесины смотрится просто огонь, но стоит здесь, увы, больше 1000 дирхам (больше 25к рублей). И это, конечно же, без матраса, который тоже стоит как крыло дирижабля.

Но, пол ночи скроллинга на сайтах с б/у мебелью и вуа-ля за 1500 дирхам мне удалось ухватить целых 2 б/у каркаса MALM в идеальном качестве, с доставкой и сборкой. 😏

Б/у мебель здесь ищут в основном либо на Dubizzle, либо на Facebook market. Итог: стены покрашены, кровать стоит, столы/стулья на месте 🫶

Почти весь день квартира была занята клинингом. А к концу дня еще одно событие: привезли матрас!

День 6

Сегодня... собираем пазл. Мебель есть, всё есть, нужно только всё собрать. Два раза.

💙 Немного личного: сборка и мой папа

Если честно, я жалею, что не писала больше во время этой поездки. Я была так занята — поисками, заказами, проверками — что просто не оставалось сил ни на что другое.

Но одно точно хочу сохранить в памяти — этот приезд в Дубай я сделала с папой.

Мой папа всегда рассказывал мне Дубае. Он был тут в девяностые — в те самые лихие годы, когда все зарабатывали как могли. Тогда он летал в Дубай, покупал джинсы и вёз их в Россию на перепродажу. Да-да, тот самый бизнес 90-х, с чемоданом и верой в удачу. Теперь, спустя столько лет, он увидел совсем другой город: современный, стеклянный, местами невозможный.

Папа не просто ездил — он ездил мне помогать. Половину своего отпуска он провёл, винтя гайки на мебель и абсолютно не жалуясь. Он у меня PRO, когда джинсовый бизнес не особо взлетел, вторую половину девяностых он работал сборщиком мебели. 😁

Папа, конечно, с 90-ых не помолодел. Но ему помогал мой супергерой из Таджикистана: “Починить, покрасить, повесить, прикрутить, передвинуть”.

Я уехала из квартир совсем в ночи.

День 7

В это сложно верилось, но я успела. С самого утра сгоняла в магазин за последними покупками: текстиль, посуда, всё разложить, убрать.

Результат:

Ещё можно посмотреть видосик здесь: телеграмчик

🤝 Как выбрать управляющую компанию (и не пожалеть)

Поиск компании, которая будет сдавать твою недвижимость, один из самых важных и самых сложных шагов во всей этой истории.

По-английски, управляющая компания = Property Management company.

Когда я только начинала, мне казалось, что вопросов немного:

• 💰 Сколько вы берёте комиссию?
• 👀 Как я буду видеть, что квартира сдана?
• 📊 Как вы будете отчитываться?
• 💸 Как и когда вы будете перечислять мне деньги?

Сейчас, год спустя, скажу точно, вопросов куда больше.
И это не столько про цифры, сколько про сценарии — те самые жизненные ситуации, в которых проверяется, кто перед тобой: партнёр или просто посредник. Вот пример ситуаций, которые стоит обсудить с любой компанией до подписания договора.

📞 1. Аварийка в пятницу вечером

Допустим, я арендатор. Я вам звоню и говорю: “У меня всё течёт, с потолка.” Что вы делаете прямо сейчас, когда пятница вечер?

Проверяем:

• Есть ли у компании дежурный контакт?
• Насколько они оперативны в нерабочее время?
• У кого лежит ответственность?

😬 2. Самый плохой кейс за вашу историю?

Пожалуйста, расскажите мне ваш худший опыт с объектом. Как вы решали ситуацию? Что сделали бы иначе?

Если менеджер мнётся и отвечает “да у нас всегда всё идеально” — ну... сами понимаете.

🔍 3. Как вы ищете арендаторов?

Где публикуете? Какие каналы используете? Как быстро реагируете? Что делаете, если никто не находится неделями?

Важно понять: есть ли маркетинг-стратегия или просто “выложили объяву и ждём у моря погоды”.

👥 4. А если арендатора приведу я?

Например, мой друг хочет снять квартиру. Я его привожу. Что происходит?

Проверь:

• Имеешь ли ты право приводить арендатора напрямую?
• Будет ли всё равно взята комиссия?
• Кто с кем подписывает договор?
• Какая сумма и кому уходит?

Эти вопросы — не про “недоверие”, а про проверку процессов и зрелости компании. Потому что в аренде всегда возникают ситуации, где важно, чтобы у людей был план действий, а не "да мы разберёмся".

И да:

⚖️ 5. Легальность и право на действия от вашего имени

Вы официально зарегистрированы в Дубае? Можете ли действовать по доверенности от имени владельца? Знаете, как вызвать полицию, если потребуется?

Это не просто формальность. Личный кейс: в моей квартире жила арендаторкa, которая в какой-то момент решила, что она просто хочет жить — а не платить. Или платить, но столько, сколько она считает нужным.

Проблема? Огромная. Чтобы выселить её законно, мне срочно понадобилось оформлять доверенность на мою PM-компанию, чтобы они могли вызвать полицию и действовать от моего имени.
И да, мы смогли это сделать, но процесс не из приятных.

🤝 6. Люди, с которыми вы реально хотите работать

И, конечно, финальный — но очень важный — пункт:

Хочу ли я вообще с вами работать?

Если уже на этапе обсуждений: вам не отвечают, тянут с документами, скидывают странные голосовухи вместо нормальной инфы, или у вас просто возникает чувство, что что-то не то —то, скорее всего, потом лучше не станет.

💸 А сколько это стоит?

Когда мы начали условия по комиссии были такие: 5% при сдаче в middle-term аренду или 15% при short-term.

Сейчас всё стало строже: 15% при middle-term или 20% при short-term.

Это стандартные условия на рынке сегодня. И моя компания честно сказала: “Меньше — и мы просто не вывозим. Это экономически не работает.” Так что да — хочешь качества, сервиса и уверенности, надо быть готовым делиться прибылью.

📊 А что про деньги? Итоги 2024: Доходность, загрузка и сюрпризы календаря

Я плачУ и плАчу, плАчу и плачУ.

• Издержки перед началом аренды:

  • Техприемка квартиры или Property Snagging: $350
  • Залог для подключения к/у: $855 (вода / газ / эл-во)
  • Мебелировать 1 студию: $3000
  • Поездка в Дубай на 7 дней: $2000
  • Регистрация в департаменте туризма: $100
  • Нотариальная доверенность на управление недвижимостью: $500

• Основные издержки во время аренды:

  • Service charges: $6-6.5/per sqft ежегодно
    • Не знаю, как точно перевести это на русский, варианты: плата за обслуживание дома / эксплуатационные расходы / коммунальные сборы от застройщика или управляющей компании.
    • к/у, если в контракте не прописано, что оплачивает квартиросъемщик
      • Так, например, локальный шок: интернет $80/месяц

Так что, заработать-то удалось?

• Годовой доход с каждой квартиры составил 6% (чистыми, после всех расходов). 💰💰💰

• Можно ли лучше? — Да. Потенциал для оптимизации есть.

• Что было главной неожиданностью? — Загрузка не соответствует логике или сезонности. Так в адском пекле августа квартиры были заняты почти весь месяц. А в октябре, в казалось бы комфортную погоду, случилась просадка. Вывод: планировать по сезону — не работает. Рынок ведёт себя хаотично.

• Что можно улучшать? — Заполняемость, ценообразование, возможно, стратегия аренды.

🧘‍♀️ Вместо заключения

Ну что же, мои настоящие и будущие арендо-магнаты, если вы дочитали до этого места — вы, как минимум, заслужили себе чашку кофе за пройденный мини-курс по Property Management. А если серьёзно: всё, чем я делюсь, — это не советы из Википедии, а то, что я реально прошла сама. С ошибками, находками, откровениями и, конечно, с рулоном штор на плече.

👉🏼 Так что, если вам по душе такой стиль — буду рада видеть вас в своем tg канальчике Там будет ещё больше крейзи-решений, инсайтов и смешных провалов, проверенных на моей же шкурке.

Не забываем ставить плюсики! Всех обняла 🫶🏻.