Выгодно ли купить N квартир и сдавать их в аренду в крупном городе (Киев, Москва, Питер)  Публичный пост

Привет, Клуб!

Наверное, каждый, кто зарабатывает 300кк/сек мечтает инвестировать в какие-нибудь активы и получать дополнительный доход.

Собственно, вопрос написан в тайтле, а ответ на него я не могу найти достаточно долго: все пишут очень разные вещи.

Конечно, было бы круто купить N-ное количество недвижимости и в 50-60 лет жить не на пенсию, а на доход от сдачи.

Но какие есть подводные камни?
Возможно, у вас есть знакомый, который провернул такую схему и либо уже чиллит на Бали либо рвёт на себе волосы.

Жду ваших мыслей в комментариях, всем хорошего дня <3

38 комментариев 👇

Не выгодно: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/

Окупаемость 29 лет

  Развернуть 1 комментарий

@M, 3.5% годовых с таким гемороем это прям смешно, да еще и в рублях (это ведь где-то уровень оффициальной инфляции, да?).

  Развернуть 1 комментарий

@M, мне интересно, насколько сильно отличается ситуация со здачей квартир в Украине 🤔🤔

  Развернуть 1 комментарий

@kitsu, 3.5% + инфляция, квартиры то дорожают вместе со всем остальным (нуэээ, плюс-минус :) )

  Развернуть 1 комментарий
  Развернуть 1 комментарий

@vvolodar, а вот за '19 год статья, там хорошо расписаны 2 кейса: первичка и вторичка. https://shkudun.com.ua/biznes/item/2457-kakuyu-kvartiru-kupit-dlya-sdachi-v-arendu-v-kieve-chtoby-poluchat-maksimalnyj-dokhod.html

ps. конкретные выкладки по деньгам в самом низу статьи

  Развернуть 1 комментарий

@hamsternik, спасибо)

  Развернуть 1 комментарий
  1. Очень важен срок и страна инвестирования. Если мы говорим про пенсию, т.е. ~40 лет. То кроме недвижки то и нету альтернатив. Ну, я не верю, например, что можно угадать купив акции компаний что через 40 лет они все еще будут в цене. ТОП100 компаний в Штатах за 50 лет обновились процентов на 80.
  2. Коммерческая недвижимость привлекательнее жилой. Но и порог входа выше.
  3. Сдавать квартиру будет приятно не каждому. Большинство арендаторов имеют проблемы или с головой или с деньгами. Если не любишь общаться\ругаться с людьми - дважды подумай.

В тоже время мне очень интересно что будет с рынком недвижки в России через 40 лет... Пойдем ли мы по пути Европы, с баснословно дорогой арендой и разборчивыми арендодателями (привет Берлин!) или строительный бум обесценит все эти человейники и превратит в Детройт.

На практике, я бы рассматривал недвижку как диверсификацию пенсионного портфеля: одна квартира как квартира, эквивалент еще одной - в акциях, еще одна - в золото, ну и еще одна как ферма зеленой травы в солнечной Калифорнии.

  Развернуть 1 комментарий

@gramlin, на самом деле я бы и в Берлине квартиру под сдачу не покупал – помимо налогов и потенциальной заморозки ставки на аренду очень много рисков на себя берешь. Например, в любой момент в доме могут зафигачить капремонт на 3 ляма евро и поделить сумму на всех собственников – в итоге можно отдать сверху до половины стоимости купленного жилья (sic!).

  Развернуть 1 комментарий

@gramlin,

ТОП100 компаний в Штатах за 50 лет обновились процентов на 80.

кстати, а если ты купил индекс, это тебя волнует? Вообще выбирать пальчиками отдельные акции - это ж больше из области "пощекотать нервы", чем "отложить на счастливую старость"

  Развернуть 1 комментарий

@gramlin,

То кроме недвижки то и нету альтернатив.

Чушь, потому что 99% недвиги, которую может купить обыватель (особенно в рф) через 40 лет в лучшем случае морально умрет, в худшем превратится в гетто. Годные объекты в центре в исторических домах (которые и через 100 лет будут стоить еще больше) могут позволить себе единицы (да и мозгов у большинства не хватит).

можно угадать купив акции компаний что через 40 лет они все еще будут в цене

Кто мешает делат ребалансировку портфеля?

  Развернуть 1 комментарий

Скорее всего это не будет выгодно.

Как бы удачно вы не подобрали объект всегда может случиться 2014 год и ваши активы подешевеют вдвое в долларовом эквиваленте. Отпуск за границей станет вдвое дороже, новый макбук и бэха тоже, а ваши доходы не изменяться.

А если условный 2014 и не случиться, то все равно рубль (и гривна) к доллару последние 30 лет только падает.

Похоже что выгоднее будет вложиться в инструменты завязанные на экономику США

  Развернуть 1 комментарий

@H1D, зависит от страны. В Украине, где вся недвига привязана к $$$ это выгодно. Если курс скачет и ты привязан к курсу, это win.

  Развернуть 1 комментарий

@hamsternik, чёт не похоже на правду

  Развернуть 1 комментарий

@hamsternik, и если курс и скачет, вы же не будете каждый месяц менять арендную плату

  Развернуть 1 комментарий

@H1D, «если курс скачет» довольно расплывчатое понятие. Если в границах 1-2 долларов, то цену менять никто не будет. Если курс был 27, а стал 32 то будет. Редко кто отказывается от бесплатных денег, особенно арендодатели.

  Развернуть 1 комментарий

@H1D, тут про новострои говорится. На вторичке я ниже где-то крепил ссылку, это довольно выгодно для такого рода инвестиции.вполне можно окупить квартиру лет за 8-10.

  Развернуть 1 комментарий

@hamsternik, вы хотите сказать что на первичке цены в долларовом выражении 10 лет ползли вниз, а на вторичке наоборот вверх? Это нонсенс.

  Развернуть 1 комментарий

@hamsternik, в украине недвига не привязана жестко в $$$. После 2014 квартиры подешевели вдвое примерно. Я в 2018 купил 90кв м на 10k$ дешевле чем в 2013 40 кв м.
Сейчас потихоньку растут цены, но до времен 2013 и уж тем более до 2007 им не добраться.

  Развернуть 1 комментарий

@H1D, тут упущен нюанс, который дал сейчас такую сильную разницу - в Киеве много, если не большинство строительных компаний стали за последнй год банкротами. Что ведёт к огромным рискам со стороны покупателей и потенциальных инвестиций. Мне просто «дешевле» купить вторичку для своих нервов.

  Развернуть 1 комментарий

@rozhok, да, не спорю. Прям 1-1 не привязана.

Только в 14 произошёл майдан, это сильно повлияло на экономику и стабильность в целом. Поэтому и цены упали.

Но это не отменяет того, о чем я писал ниже. IMO купить квартиру в Киеве и сдавать последние 5 лет точно это очень выгодное (с точки зрения самого способа вложений) дело.

  Развернуть 1 комментарий
Tatiana Kartashova, VR Comfort Game Designer 27 сентября 2020

Но какие есть подводные камни?

Нестабильная политическая обстановка, например. Фигак-фигак, и деньги могут сильно подешеветь, а аренда не вырасти пропорционально.

  Развернуть 1 комментарий
Viacheslav Kurkin, Инженер по свето-техническим расчетам 28 сентября 2020

https://telegra.ph/BETON-12-12
Неплохая статья про сравнение квартиры с вкладом или инвестициями, советую интересующимся.

  Развернуть 1 комментарий

@Mendox, смешная, норм

  Развернуть 1 комментарий

@Mendox, там после

расположен в областном центре в Поволжье, в неплохом таком тихом местечке, не на окраине, в пятиэтажечке.

Можно дальше не читать :) В малых городах в большинстве случаев наблюдается отток населения. Плюс довольно много строится нового жилья. Предпосылок к дорожанию нет.

И автор конечно же сделал большую глупость

Так сложились жизненные обстоятельства, что не успев купить свою квартиру, мы уехали работать в другой город.

Тут же продавать. Как только у вас возникает большое расстояние, надо продать сразу. Вторая недвижимость не в зоне досягаемости, а это по факту максиум 400км не должна существовать. Слишком много головняка и тут она скорее будет иметь минусовую доходность, а не нулевую даже.

  Развернуть 1 комментарий

@norguhtar, Согласен по обоим пунктам, и все-таки тема про столицы. Просто ненапрягающее объяснение, что инфляция может сделать с вашим "БЕТОНом")

  Развернуть 1 комментарий

@Mendox, ситуация только в Москве другая, но и цена входа совсем другая и даже с 300к/сек купить несколько квартир под сдачу сложновато уже. Насчет же инфляции, тут могу сказать, что в случае недвижимости вообще глупо пересчитывать ее в деньги. С таким же успехом можно пересчитывать в деньги любое другое имущество и сокрушаться. Новый автомобиль после выезда из салона сразу же теряет 10-30% стимости. Даже если вы будете продавать его через неделю после покупки.

Ну и скорость конвертации недвижимости в деньги весьма не быстрая.

  Развернуть 1 комментарий

@norguhtar, Вот насчет того, что пересчитывать недвижимость в деньги глупо, не согласен. Мы сейчас говорим о недвижимосте как об активе. Это капитал. Для оценки успешности вложения, нужно сравнивать сколько вложено изначально и сколько имеется на момент сравнения (полученная прибыль + текущая стоимость актива). А сделать это можно только в денежных единицах.

  Развернуть 1 комментарий

@Mendox, это довольно бесполезно просто. Вон смотрим статью про БЕТОН. Что-то поменялось в квартире за это время? Нет. А цена уплыла как и в долларах так и в рублях прям на ровном месте.

  Развернуть 1 комментарий
Anatoly Shipitsin, Специалист по НЕХ 28 сентября 2020

Не выгодно. Банально все забывают, что сдача квартиры это работа в том числе. Проблемы жильцов ваши проблемы. Сломался кран или выключатель? Чините вы. Тоже самое касается клининга квартиры и привода ее в божеский вид, после уезда очередных жильцов.

Положить деньги в фонды и прочее заметно проще и не жрет ваши деньги.

  Развернуть 1 комментарий

@norguhtar, с каких пор поломанный кран - проблема арендодателя?
Жилец поломал - жилец починил. Это оговаривается.
Клиниг квартиры - это закладывается в такой себе чинш, залог. Возвращается только если в квартире всё нормально. Что-то сломалось - вычитается из залога.
Но да, головняка может хватать и без этого.

  Развернуть 1 комментарий

@Archivarius, кран ломается и банально из-за износа. Это нужно понимать. Насчет клининга, даже если после жильцов вроде нормально, его надо делать.

Т.е. статьи расхода там всегда есть.

  Развернуть 1 комментарий
Pavel Galeev, SW Embedded Designer 28 сентября 2020

Очерчу, наверное, главный посыл = СЕЙЧАС ЭТО ПЕРЕСТАЛО РАБОТАТЬ. Хз будет в будущем или нет, но эту фразу можно сказать и об долгосрочных инвестициях и о недвижке.

Теперь про недвижимость и ее деградацию, а также немного об условиях.

  1. Спроси себя, где ты будешь жить и получать доход. Это должно быть одно и то же место, иначе сразу фейл. Тут уже приводили стоимость жилья в валюте после 2014. Или например сейчас рынок медленно ползет вниз.
  2. Недвижка это туева хуча работы и опыт, который нарабатывается чаще всего небесплатно. И да, конечно время. То есть чтобы было все хорошо надо тратить, тратить и еще раз тратить. Это я пока только о покупке.
  3. Поддержание при сдаче, поиск новых клиентов = снова время. Иначе доход скушается.
  4. Плюс о котором не упомнают. Недвижка это не только деньги от сдачи, но и потенциальная прибыль от продажи.
  5. Идеальный вариант от Киосаки - купил в ипотеку, сдаешь не меньше чем за месяный платеж через Х лет оно твое типа назаляву и выросло в цене. Реальность другая. Пока что.
  6. Вариант, который в Питере пока что может оказаться выгодным, есои правильно найти объект. Покупаешь сталинку около метро. Делаешь из нее Х студий, сдаешь каждую. Получаешь буст. При этом по документам ты просто купил квартиру в ипотеку. Минусы - это незаконно, поймают - оштрафуют. Узаконить не удасться. Перед продажей надо будет вернуть как было.

В этом месте я должен предложить другой вариант для инвестиций, но я его не знаю.

  Развернуть 1 комментарий

Выгодно. Если подходить с умом. Знаю несколько людей которые весьма неплохо на этом зарабатывают.
Пример: купили апартаменты за 4-5млн, вложили в ремонт 1-1.5млн. Одни сдают долгосрочно по 55к/мес, вторые посуточно за 3.5-4к/сутки. В первом случае получается около 9% годовых, во втором 10-11%(с учетом накладных расходов).
Ключевые моменты: апартаменты на этапе застройки, хороший годный объект, и нормальный, сука, ремонт. Не "евро", а что-то максимально простое и стильное в скандинавском стиле. Тогда будет вполне ок. Посуточно возиться имеет смысл если есть несколько объектов, тогда вообще отлично.
Ну а если купить soviet generic квартиру в панельке, или в доме 18+ этажей, с советским/ЕВРОРЕМОНТОМ, то получишь себе щедрых 5% годовых и гемор в придачу.
Дисклеймер - проценты верны для двух столиц страны с двухглавым орлом, в Киеве цифры другие. Там с объектами всё печальнее, но ROI кстати выше, как впрочем и риски(недвижку покупаешь в долларах, аренду тебе платят за грывни, резкие скачки курса плохо скажутся на доходности).
И да, желательно эти объекты таки страховать, а то можно получить -30%(за затопленных соседей из-за неисправной сантехники отвечает собственник) вместо желаемых 10%

  Развернуть 1 комментарий
Misha Chinkov, Reboot Solutions Engineer 28 сентября 2020

Закину в тред на анализ стороннее мнение из статьи, которая мне понравилась

https://kenest.com/invest/#rus-hata-invest

  Развернуть 1 комментарий
Pavlo Pyrig, Full-stack developer 28 сентября 2020

Сдаю квартиру в Украине, сам диву в Швеции, особой выгоды нет, после коммуналки и всяких расходников остаётся не больше 150$ в месяц.
Мне очень повезло с арендаторами, в квартире не был уже 2 года, просто раз в месяц присылают деньги и переодически пингуют что нужно что-то отремонтировать. Даже предлагал им сделать ремонт в квартире за мой счет но они чего-то отказались.

  Развернуть 1 комментарий
Денис Кандров, Автоматизирую что придётся 28 сентября 2020

Знакомая риелтор рассказывала, что в Академе Новосибирска есть мадам, у которой 10 квартир (10! Карл). Так она каждый год переезжает в одну из своих квартир и делает ремонт, потом сдает и переезжает в следующую. В её варианте это каторга ИМХО, либо нужно очень сильно любить делать ремонт. И говорит не переезжать нельзя, т.к. какую-нибудь из квартир обязательно разбомбят. Как пример: одни замечательные люди ей в чёрный цвет с белыми "звёздами" потолок и стены покрасили в детской, и краска похоже попалась отличная, т.к. она её не могла никак закрасить, что пришлось в итоге натяжной потолок сделать, а стены перештукатурить.

У самого есть свободная квартира в соседней области, пытаюсь опробовать посуточный вариант с управляющей (чтобы самому голову не греть). Был несколько раз сам в этой квартире, когда был по делам. Из того что бросилось в глаза: руки у жильцов растут не из того места, то там, то сям мелкие косяки уже появились. А недавно соседи пытались на меня наехать, типа что я не имею права сдавать квартиру. Их вроде успокоил. Денег от сдачи ещё не видел, т.к. управляющая сделала косметический ремонт в квартире и типа всё идёт в счёт него. Так что думаю по весне буду продавать её нафиг.

  Развернуть 1 комментарий

Надо начать с того, что в каждой из указанных в тайтле стран разный экономический климат. Это кардинально сказывает как на рынок квартир на первичке/вторичке, так и на аренде (говорю за помесячную/догосрочную).

Я живу в Киеве с 2013 года (как поступил в универ), на квартиру съехал в 2017 году, летом. Летом, 2020 года заехал в свое жилье. Итого 3 года на съемной квартире. Жил в центре города, в почти двушке (с отделённой спальней), дом дореволюционный, 1904 года постройки, кек. Доллар эти три года был плюс-минус стабильный, прыгал от ~25 до ~29 гривен (да, для Украины в сравнении с '13-'14 года это супер-стабильно). Платил за хату в I год 300$, II год 400$, III год 500$. Хата внутри была слегка убитой + старый дом накладывает свои отпечатки.

Стоимость квартиры в районе, где я жил и/или ещё чуть ближе к центру, где-то 70-90к $$$, за двушку. Для среднего возьмём 80 т.дол.
Ах да, сделаю нюанс, что у нас есть средней свежести ремонт, и базовые штуки (стиралка, пару шкафов, холодос). Расчетые такие:
80000$ / 500$ = 160 мес.
160 мес. / 12 мес. = 13,(3) лет.

И какие выводы?

А чёрт его знает 🤷🏻‍♂️
Тут очень много нюансов, часть которых ложится на простую удачу. Например, ты ставишь в квартире кондиционер и бойлер, а в мес. берешь не 500$, а уже все 650$. Исходя из моих расчетов (эти расходники стоят в сумме до 1000$), ты отобьешь квартиру за 10,25 лет. Т.е. на 2 года меньше. Другой вопрос, отдашь ли за 650$? Если фортуна на твоей стороне, и ты найдешь какого-то неприхотливого ИТ-шника, которому (как мне) НУЖЕН ЦЕНТОР, то вот и всё.

Всё это подкрепляется еще тем, что в Украине нет кредитования от слова совсем. В отличии от России (про БР не знаю), у нас ипотеки на вторичке нет вовсе, а по кредиту нац.банк вроде как мин.ставку имеет в 14% годовых. Это без накрутки банков, само собой. В банке думаю, где-то будет >20%. Ну вы и сами посчитаете 😬

  Развернуть 1 комментарий

😎

Автор поста открыл его для большого интернета, но комментирование и движухи доступны только участникам Клуба

Что вообще здесь происходит?


Войти  или  Вступить в Клуб