Выгодно ли купить N квартир и сдавать их в аренду в крупном городе (Киев, Москва, Питер)
Публичный пост
STONKS
27 сентября 2020
1411
Привет, Клуб!
Наверное, каждый, кто зарабатывает 300кк/сек мечтает инвестировать в какие-нибудь активы и получать дополнительный доход.
Собственно, вопрос написан в тайтле, а ответ на него я не могу найти достаточно долго: все пишут очень разные вещи.
Конечно, было бы круто купить N-ное количество недвижимости и в 50-60 лет жить не на пенсию, а на доход от сдачи.
Но какие есть подводные камни?
Возможно, у вас есть знакомый, который провернул такую схему и либо уже чиллит на Бали либо рвёт на себе волосы.
Жду ваших мыслей в комментариях, всем хорошего дня <3
Не выгодно: https://journal.tinkoff.ru/moscow-rentier/
В тоже время мне очень интересно что будет с рынком недвижки в России через 40 лет... Пойдем ли мы по пути Европы, с баснословно дорогой арендой и разборчивыми арендодателями (привет Берлин!) или строительный бум обесценит все эти человейники и превратит в Детройт.
На практике, я бы рассматривал недвижку как диверсификацию пенсионного портфеля: одна квартира как квартира, эквивалент еще одной - в акциях, еще одна - в золото, ну и еще одна как ферма зеленой травы в солнечной Калифорнии.
Скорее всего это не будет выгодно.
Как бы удачно вы не подобрали объект всегда может случиться 2014 год и ваши активы подешевеют вдвое в долларовом эквиваленте. Отпуск за границей станет вдвое дороже, новый макбук и бэха тоже, а ваши доходы не изменяться.
А если условный 2014 и не случиться, то все равно рубль (и гривна) к доллару последние 30 лет только падает.
Похоже что выгоднее будет вложиться в инструменты завязанные на экономику США
Нестабильная политическая обстановка, например. Фигак-фигак, и деньги могут сильно подешеветь, а аренда не вырасти пропорционально.
https://telegra.ph/BETON-12-12
Неплохая статья про сравнение квартиры с вкладом или инвестициями, советую интересующимся.
Не выгодно. Банально все забывают, что сдача квартиры это работа в том числе. Проблемы жильцов ваши проблемы. Сломался кран или выключатель? Чините вы. Тоже самое касается клининга квартиры и привода ее в божеский вид, после уезда очередных жильцов.
Положить деньги в фонды и прочее заметно проще и не жрет ваши деньги.
Очерчу, наверное, главный посыл = СЕЙЧАС ЭТО ПЕРЕСТАЛО РАБОТАТЬ. Хз будет в будущем или нет, но эту фразу можно сказать и об долгосрочных инвестициях и о недвижке.
Теперь про недвижимость и ее деградацию, а также немного об условиях.
В этом месте я должен предложить другой вариант для инвестиций, но я его не знаю.
Выгодно. Если подходить с умом. Знаю несколько людей которые весьма неплохо на этом зарабатывают.
Пример: купили апартаменты за 4-5млн, вложили в ремонт 1-1.5млн. Одни сдают долгосрочно по 55к/мес, вторые посуточно за 3.5-4к/сутки. В первом случае получается около 9% годовых, во втором 10-11%(с учетом накладных расходов).
Ключевые моменты: апартаменты на этапе застройки, хороший годный объект, и нормальный, сука, ремонт. Не "евро", а что-то максимально простое и стильное в скандинавском стиле. Тогда будет вполне ок. Посуточно возиться имеет смысл если есть несколько объектов, тогда вообще отлично.
Ну а если купить soviet generic квартиру в панельке, или в доме 18+ этажей, с советским/ЕВРОРЕМОНТОМ, то получишь себе щедрых 5% годовых и гемор в придачу.
Дисклеймер - проценты верны для двух столиц страны с двухглавым орлом, в Киеве цифры другие. Там с объектами всё печальнее, но ROI кстати выше, как впрочем и риски(недвижку покупаешь в долларах, аренду тебе платят за грывни, резкие скачки курса плохо скажутся на доходности).
И да, желательно эти объекты таки страховать, а то можно получить -30%(за затопленных соседей из-за неисправной сантехники отвечает собственник) вместо желаемых 10%
😱 Комментарий удален его автором...
Сдаю квартиру в Украине, сам диву в Швеции, особой выгоды нет, после коммуналки и всяких расходников остаётся не больше 150$ в месяц.
Мне очень повезло с арендаторами, в квартире не был уже 2 года, просто раз в месяц присылают деньги и переодически пингуют что нужно что-то отремонтировать. Даже предлагал им сделать ремонт в квартире за мой счет но они чего-то отказались.
Знакомая риелтор рассказывала, что в Академе Новосибирска есть мадам, у которой 10 квартир (10! Карл). Так она каждый год переезжает в одну из своих квартир и делает ремонт, потом сдает и переезжает в следующую. В её варианте это каторга ИМХО, либо нужно очень сильно любить делать ремонт. И говорит не переезжать нельзя, т.к. какую-нибудь из квартир обязательно разбомбят. Как пример: одни замечательные люди ей в чёрный цвет с белыми "звёздами" потолок и стены покрасили в детской, и краска похоже попалась отличная, т.к. она её не могла никак закрасить, что пришлось в итоге натяжной потолок сделать, а стены перештукатурить.
У самого есть свободная квартира в соседней области, пытаюсь опробовать посуточный вариант с управляющей (чтобы самому голову не греть). Был несколько раз сам в этой квартире, когда был по делам. Из того что бросилось в глаза: руки у жильцов растут не из того места, то там, то сям мелкие косяки уже появились. А недавно соседи пытались на меня наехать, типа что я не имею права сдавать квартиру. Их вроде успокоил. Денег от сдачи ещё не видел, т.к. управляющая сделала косметический ремонт в квартире и типа всё идёт в счёт него. Так что думаю по весне буду продавать её нафиг.
Надо начать с того, что в каждой из указанных в тайтле стран разный экономический климат. Это кардинально сказывает как на рынок квартир на первичке/вторичке, так и на аренде (говорю за помесячную/догосрочную).
Я живу в Киеве с 2013 года (как поступил в универ), на квартиру съехал в 2017 году, летом. Летом, 2020 года заехал в свое жилье. Итого 3 года на съемной квартире. Жил в центре города, в почти двушке (с отделённой спальней), дом дореволюционный, 1904 года постройки, кек. Доллар эти три года был плюс-минус стабильный, прыгал от ~25 до ~29 гривен (да, для Украины в сравнении с '13-'14 года это супер-стабильно). Платил за хату в I год 300$, II год 400$, III год 500$. Хата внутри была слегка убитой + старый дом накладывает свои отпечатки.
Стоимость квартиры в районе, где я жил и/или ещё чуть ближе к центру, где-то 70-90к $$$, за двушку. Для среднего возьмём 80 т.дол.
Ах да, сделаю нюанс, что у нас есть средней свежести ремонт, и базовые штуки (стиралка, пару шкафов, холодос). Расчетые такие:
80000$ / 500$ = 160 мес.
160 мес. / 12 мес. = 13,(3) лет.
И какие выводы?
А чёрт его знает 🤷🏻♂️
Тут очень много нюансов, часть которых ложится на простую удачу. Например, ты ставишь в квартире кондиционер и бойлер, а в мес. берешь не 500$, а уже все 650$. Исходя из моих расчетов (эти расходники стоят в сумме до 1000$), ты отобьешь квартиру за 10,25 лет. Т.е. на 2 года меньше. Другой вопрос, отдашь ли за 650$? Если фортуна на твоей стороне, и ты найдешь какого-то неприхотливого ИТ-шника, которому (как мне) НУЖЕН ЦЕНТОР, то вот и всё.
Всё это подкрепляется еще тем, что в Украине нет кредитования от слова совсем. В отличии от России (про БР не знаю), у нас ипотеки на вторичке нет вовсе, а по кредиту нац.банк вроде как мин.ставку имеет в 14% годовых. Это без накрутки банков, само собой. В банке думаю, где-то будет >20%. Ну вы и сами посчитаете 😬