Инвестиционно-привлекательная недвижимость за рубежом?

Покупать реальную недвигу только под сдачу (если вы сами не будете там жить) — не имеет смысла.

1. Сейчас уже просто так из-за наличия одной только недвиги ВНЖ ни одна адекватная страна не даёт (Турция вроде бы ещё даёт, но зачем?). Нужно как минимум недвига + достаточный источник дохода или какая-то другая комбинация (как у Мальты, скажем).
2. Физическая недвига будет амортизироваться — каждые 5-7, ну край 10 лет нужно будет делать ремонт разной степени капитальности. Мало кто планирует такой сценарий. Во время ремонта недвига дохода не приносит, это тоже нужно в бюджете сдисконтировать.
3. Доход от её сдачи будет облагаться налогом. Если вы не резидент страны — немаленьким таким налогом (например в России налог на доходы нерезидентов 30%, а резидентов — 13%). Сдавать нелегально не в каждой стране можно, да и где можно — вы не осмелитесь скорее всего.
4. Управление недвижимостью будет стоить существенного % от ваших доходов. Причём эти управляющие компании не горят желанием платить вам за вынужденный "простой" — типа вот как сейчас в локдаун туристов нет и это только ваши проблемы, а не администратора вашего AirBnB-аккаунта.
5. Для защиты рисков вам придётся купить страховку: юридическую, собственной ответственности и от всяких форс-мажоров.

В сухом остатке у вас будет денег оставаться меньше, чем если вкинуть их в ETF рынка. Ну и какова будет стоимость недвиги через 20-30 лет — фиг его знает, хрен угадаешь.

Тем не менее, из интересных вариантов мне встречались:

1. инвестирование в REITы складской, производственной и жилой недвижимости;
2. покупка квартиры в апартаментах где-то в (желательно развивающейся) стране с круглогодичным туристическим рынком (страны ЮВО, ну или может быть Канары, Морокко, Турция) так, чтобы отдыхать/зимовать там самому пару-тройку месяцев в году для смены обстановки, а остальное время сдавать через управляющую компанию.
3. купить землю в "месте мечты", где вы с радостью встретили бы старость (если у кого есть мечта скажем о домике на берегу моря в Испании), воткнуть туда модульный дом стоимостью 10-20 тыщ евро, подключить к локальным коммуникациям (эл-во обычно везде есть сейчас, а так газ/скважила/локальная канализачка) и пока сдавать напрямую друзьям-знакомым, либо самому приезжать отдыхать, а уже ближе к пенсии вместо модульного дома начать строить полноценный дом с целью постоянного проживания.

Надо вообще построить Нью-Вастрики на том же юге Франции и всем туда переселиться. Секта у нас в конце концов или чо?
У нас уже есть рестораторы, плотники, строители, педагоги, дизайнеры и электроинженер. А если последний чего-то начудит, то и начальник пожарной охраны у нас тоже есть.

Хотя после пандемии даже строить не надо, будет крупный сейл, уже сейчас можно покупать недвигу целыми деревнями, например в Испании: https://fortune.com/2019/07/14/real-estate-spain-depopulation-villages-rural/

При этом, жилая недвижимость в РФ перегрета "льготной ипотекой"

Эмм а типа в Европе нет? Там низкие проценты на ипотеку сильно раньше чем у нас.

Как мне кажется тут вопрос количества денег, которые есть. Если у тебя есть 200К евро, то можно купить нелохие варианты на юге Франции, которые сдавать потом на арбнб, ну или самому жить. Кажется, что мир будет двигаться в сторону удаленки, поэтому цены не в столицах будут повышаться (потому что больше людей будут уезжать из этих столиц).

Про привлекательность инвестиций в компании, тут неясно совсем. Пузырь это или не пузырь -- непонятно. Про биткоин тоже многие говорили и говорят, что он рухнет, но нет, все еще жив. Так что кажется, что если денег на квартиру не хватает, старые добрые инвестиции не так уж и плохи.