Инвестиционно-привлекательная недвижимость за рубежом?

 Публичный пост

Мне кажется, что рынок "технологических" компаний перегрет, p/e ужасные, а покупать такие акции можно только исходя из greater fool theory of investing, но это не мой метод, в психологии не силен.

Исходя из этого, кажутся разумными инвестиции в физические активы, самый простой и понятный из которых это недвижимость.
При этом, жилая недвижимость в РФ перегрета "льготной ипотекой", а коммерческая очень сомнительна из-за социо-экономо-политических проблем (я не хочу вдаваться в детали, мой прогноз по этому рынку отрицательный).

Итого, получается интересна недвижимость в странах Европы (и может быть где-то еще?).

Интересны ваши мысли по поводу следующих опций (и может быть какие-то еще варианты которые я упускаю?)

  1. ПИФы в духе https://www.iintoo.com/ Кроме того, с неризидентов как правило берут повышенный налог, скажется ли это?

  2. условная квартира в Риге или Праге которая дает ВНЖ и может сдаваться с ROI сравнимой с квартирой в Москве.

24 комментария 👇
Захар Кириллов , Амбассадор ЕРАМ в Клубе 24 января 2021

Покупать реальную недвигу только под сдачу (если вы сами не будете там жить) — не имеет смысла.

  1. Сейчас уже просто так из-за наличия одной только недвиги ВНЖ ни одна адекватная страна не даёт (Турция вроде бы ещё даёт, но зачем?). Нужно как минимум недвига + достаточный источник дохода или какая-то другая комбинация (как у Мальты, скажем).
  2. Физическая недвига будет амортизироваться — каждые 5-7, ну край 10 лет нужно будет делать ремонт разной степени капитальности. Мало кто планирует такой сценарий. Во время ремонта недвига дохода не приносит, это тоже нужно в бюджете сдисконтировать.
  3. Доход от её сдачи будет облагаться налогом. Если вы не резидент страны — немаленьким таким налогом (например в России налог на доходы нерезидентов 30%, а резидентов — 13%). Сдавать нелегально не в каждой стране можно, да и где можно — вы не осмелитесь скорее всего.
  4. Управление недвижимостью будет стоить существенного % от ваших доходов. Причём эти управляющие компании не горят желанием платить вам за вынужденный "простой" — типа вот как сейчас в локдаун туристов нет и это только ваши проблемы, а не администратора вашего AirBnB-аккаунта.
  5. Для защиты рисков вам придётся купить страховку: юридическую, собственной ответственности и от всяких форс-мажоров.

В сухом остатке у вас будет денег оставаться меньше, чем если вкинуть их в ETF рынка. Ну и какова будет стоимость недвиги через 20-30 лет — фиг его знает, хрен угадаешь.

Тем не менее, из интересных вариантов мне встречались:

  1. инвестирование в REITы складской, производственной и жилой недвижимости;
  2. покупка квартиры в апартаментах где-то в (желательно развивающейся) стране с круглогодичным туристическим рынком (страны ЮВО, ну или может быть Канары, Морокко, Турция) так, чтобы отдыхать/зимовать там самому пару-тройку месяцев в году для смены обстановки, а остальное время сдавать через управляющую компанию.
  3. купить землю в "месте мечты", где вы с радостью встретили бы старость (если у кого есть мечта скажем о домике на берегу моря в Испании), воткнуть туда модульный дом стоимостью 10-20 тыщ евро, подключить к локальным коммуникациям (эл-во обычно везде есть сейчас, а так газ/скважила/локальная канализачка) и пока сдавать напрямую друзьям-знакомым, либо самому приезжать отдыхать, а уже ближе к пенсии вместо модульного дома начать строить полноценный дом с целью постоянного проживания.
  Развернуть 1 комментарий

@zahhar, в РФ все трактористы сдают квартиры через самозанятых, этот спецрежим, как и ИП, не меняет налоговую ставку в зависимости от резиденства, так как зависит только от гражданства.
Кроме того, продажа не-резедентом недвиги в РФ вообще не облагается налогами при выполнении определенных условий.

  Развернуть 1 комментарий

@romangoward, очень интересно, спасибо! Правда не получилось навскидку нагуглить подробности (возможно, я не знаю как правильно сформулировать). Помогите пожалуйста?

Не очень понятны 2 вещи:

  1. если нерезидент сдаёт квартиру через самозанятого, который, допустим, на вменёнке или патенте, то как потом деньги попадают от этого самозанятого к владельцу квартиры без повторного налогообложения?
  2. какие условия необходимы для продажи квартиры так, чтобы не платить 30% нерезиденту?

Спасибо!

  Развернуть 1 комментарий

@zahhar,

  1. Дык владелец квартиры и есть самозанятый :) Название налогового спецрежима дурное, вводит в заблуждение.

Гражданин РФ, являющийся владельцем жилья под сдачу в аренду, регистриуется в качестве самозанятого через мобильное приложение "Мой Налог" и вбивает туда руками суммы дохода.
Для ИП подобным режимом спецрежимом является УСН, но опять же - сам владелец жилья должен быть зарегистрирован в качестве ИП.
У ТЖ есть хорошая статья по теме: У меня ИП в России, но живу я в Германии.

  1. По поводу продажи недвижимости меня консультируют PWC, но непосредственно вопросом продажи займёмся уже после переезда, в следующем году.

Пока что я не настоящий сварщик, могу только ссылкой поделиться: Нерезиденты могут выгодно
продавать недвижимость

  Развернуть 1 комментарий

@romangoward, большое спасибо! Теперь всё более-менее понятно. Про налоги там мутно, но одно понятно —

"Нерезиденты теперь могут продавать недвижимое имущество, приобретенное до 2016 года,
которым они владеют не менее 5 лет, без налоговых последствий в РФ." — не мой случай, увы.

Ещё раз спасибо! Клуб — сила! Если я чем могу в ответ — пиши.

  Развернуть 1 комментарий

@romangoward, но я так понимаю, будучи налоговым резидентом той же Германии, придется уже в самой Германии заплатить налог со сдачи российской недвижимости или нет?

  Развернуть 1 комментарий

@dennisfen, про Германию не знаю, с Ирландией следующее соглашение: если хочешь избежать двойного налогооблажения, то в какой стране получаешь бабло, в той и тратишь. Проще говоря: нельзя деньги от сдачи питерской квартиры кидать себе на карту Тинькофф и совершать по ней покупки в Ирландии.

  Развернуть 1 комментарий

@zahhar, Турция даёт даже гражданство за вложение в недвигу в размере USD 250,000+.

  Развернуть 1 комментарий

@aenglisc, точно! Я помню у них было от 1 млн, но вижу они уменьшили. С другой стороны — нафига замораживаться деньги? Можно поехать в Канаду какую или Британию работать и там через 5 лет гражданство получить. Но тут уж каждому своё.

  Развернуть 1 комментарий

@zahhar, ну хорошая квартира в Стамбуле в любом случае простаивать не будет. А так гражданам РФ это например возможность приехать в штаты по E-2 или в UK по turkish businessperson, да и лишний паспорт в целом никогда не помешает. Но штука нишевая конечно.

  Развернуть 1 комментарий

@aenglisc, просто Турция — это та же Россия — с точки зрения лидера и политики. Она конечно кажется принципиально другой страной (и так конечно и есть), но если повникать в проводимую Эрдоганом политику, то общностей будет гораздо больше, чем разницы. Ну по типу как в РФ проходит "христианизация" и массовое строительство церквей, а в Турции — "мусульманизация" и строительство мечетей. Военные амбиции тоже похожи. И так делее и тому подобные.

А так-то и в Москве квартира за 20 млн руб (250 тыщ долл) простаивать не будет.

  Развернуть 1 комментарий

@zahhar, абсолютно согласен, практически зеркально такой же авторитарный режим, но у граждан Турции тем не менее есть определённые возможности вроде описанных выше, которых нет у граждан РФ.

В Москве всё же меньше возможностей сдавать жильё за валюту: намного меньше туристов, меньше сезон, не говоря уже о том, что в Москву удалёнщики на зимовку не приезжают.

  Развернуть 1 комментарий
  Развернуть 1 комментарий

@zahhar, привет! нашла тред, а ты знаешь каких-нибудь европейских застройщиков, которые таким занимаются? Это про пункт 2 (апартаменты, которые может сдавать управляющая компания).

  Развернуть 1 комментарий
  Развернуть 1 комментарий

@zahhar, спасибо!

  Развернуть 1 комментарий
Victoria , Предводитель приматов 24 января 2021

Надо вообще построить Нью-Вастрики на том же юге Франции и всем туда переселиться. Секта у нас в конце концов или чо?
У нас уже есть рестораторы, плотники, строители, педагоги, дизайнеры и электроинженер. А если последний чего-то начудит, то и начальник пожарной охраны у нас тоже есть.

Хотя после пандемии даже строить не надо, будет крупный сейл, уже сейчас можно покупать недвигу целыми деревнями, например в Испании: https://fortune.com/2019/07/14/real-estate-spain-depopulation-villages-rural/

  Развернуть 1 комментарий

@BariumBarista, в каждом интернет-сообществе однажды появляется непреодолимое желание строить собственную айти-деревню :)

  Развернуть 1 комментарий

@vas3k, на лепре, было дело, остров покупали

  Развернуть 1 комментарий

И остров, и деревню в Латвии покупали, и аэродром строили и еще одну деревню строили уже в РФ.

Это не работает. Но близких людей по интересам все равно тянет вместе жить. Звучит как аргумент в баттл о браке.

  Развернуть 1 комментарий
Anatoly Shipitsin , Специалист по НЕХ 24 января 2021

При этом, жилая недвижимость в РФ перегрета "льготной ипотекой"

Эмм а типа в Европе нет? Там низкие проценты на ипотеку сильно раньше чем у нас.

  Развернуть 1 комментарий

@norguhtar, в этой Европе местами с ипотекой полная ж. если ты не гражданин, трудоустроенный с хорошей ЗП.

Наболело от хождений по местным банкам...

  Развернуть 1 комментарий

Как мне кажется тут вопрос количества денег, которые есть. Если у тебя есть 200К евро, то можно купить нелохие варианты на юге Франции, которые сдавать потом на арбнб, ну или самому жить. Кажется, что мир будет двигаться в сторону удаленки, поэтому цены не в столицах будут повышаться (потому что больше людей будут уезжать из этих столиц).

Про привлекательность инвестиций в компании, тут неясно совсем. Пузырь это или не пузырь -- непонятно. Про биткоин тоже многие говорили и говорят, что он рухнет, но нет, все еще жив. Так что кажется, что если денег на квартиру не хватает, старые добрые инвестиции не так уж и плохи.

  Развернуть 1 комментарий

@SergeyIvanov, идеалистично выглядит, удаленно управлять недвижимостью. В любом таком случае начинает маячить управляющая компания и безналичные расчеты - что резко снижается доходность. Я пока не могу насчитать варианты выгоднее 5-6% в прыжке.

  Развернуть 1 комментарий
Филипп Федюк , уламывает кремний работать 23 января 2021
  Развернуть 1 комментарий

😎

Автор поста открыл его для большого интернета, но комментирование и движухи доступны только участникам Клуба

Что вообще здесь происходит?


Войти  или  Вступить в Клуб