В 2025 году я обнаружил себя в ситуации, когда я зарабатываю заметно больше, чем трачу. Живу в Берлине, семьи и детей нет, паспорт ЕС, работа удалённая. Живу в съёмной студии, которая меня полностью устраивает.
Возникает вопрос: как сохранять сбережения от инфляции. Почитав в Клубе посты о финансовой грамотности (раз, два, три), начал потихоньку покупать ETF.
Но есть ещё один популярный объект инвестиций: недвижимость. Я пытаюсь понять, насколько мне это может быть интересно.
Посмотрев видео о недвижимости в Германии (спасибо @DmitriyRozhkov), я, хоть и потерялся в деталях и длинных немецких тЕрминах, уловил главную идею: налоговые льготы. Если в Германии берёшь ипотеку, налогов заплатишь меньше, чем если бы на ту же сумму купил ETF. (Поправьте, если неправильно понял.)
И вот я думаю: а не замахнуться ли мне на ипотеку? И понял, что есть минимум два подхода к этому вопросу.
Первый подход: недвижимость это инвестиция и только
Классик (@vas3k) писал:
Главное чётко разделять, что ты именно инвестируешь в недвигу, а не покупаешь себе ГнЁзДыШкО, в котором собираешься строить очаг и растить детей. Это абсолютно разные категории жилья и больше всего профита приносит именно то, где бы ты сам жить не стал.
Выбирать объект нужно исключительно по финансовым показателям. Посчитать, где соотношение цены покупки к арендной плате (с учётом всех дополнительных расходов и рисков) самое выгодное. Если калькулятор покажет, что лучшее вложение - однушка в панельке на окраине Вольфена, то так тому и быть. Покупаю её, получаю арендный доход, а вопрос о том, где мне жить самому, решаю отдельно.
Второй подход: квартира будущему себе
Потребность где-то жить у меня будет всегда. Либо нужно всю жизнь платить аренду, либо рано или поздно купить собственное жильё. И если я уже задумался о покупке недвижимости в качестве инвестиции, почему бы не совместить эти две цели? Фантазирую о таком сценарии: взять ипотеку сразу на большую квартиру в хорошем районе, сдавать её ближайшие N лет, а когда в моих планах появится создание семьи, под это уже будет собственная квартира (удобно же).
Что посоветуете?
P. S. Я пока не приценивался и не пытался понять, на что у меня хватит сбережений прямо сейчас. Понятно, что при первом подходе можно купить квартиру подешевле. Но если я склонюсь по итогу ко второму подходу, могу и ещё несколько лет подкопить, не к спеху.
за «Покупать квартиру сугубо как инвестицию»
за «Покупать квартиру, где хотел бы сам жить»
Если это первая недвижимость, ее надо покупать для себя. Потому что при многих неприятных событиях, типа потери работы (не при всех, очевидно) она подстрахует. На нее тратится меньше денег, чем на аренду, из нее не выгонит арендодатель, гораздо легче разруливать конфликты с коммунальными службами.
Следующие квартиры надо покупать как инвестиции.
При появлении семьи приоритеты, где и как хочется жить, могут поменяться достаточно сильно.
Сейчас имеет смысл оставаться максимально гибким и продолжать заниматься инвестированием, а не подбором жилья, которое учитывает только свои интересы, а не общие.
Каждая операция покупки-продажи (да и поиска квартиры как арендатор) требует времени, сил и оплаты комиссий разнообразным посредникам. Выглядит разумной идея сократить количество транзакций: одной покупкой и вложить деньги, и обеспечить будущего себя жильём.
Законы об ограничении арендной платы играют на съёмщиков и, соответственно, против владельцев недвижимости. Отсюда истории про людей на старых контрактах, которые платят 500 евро за то, что на рынке стоит 1500. Поэтому если рассматривать недвижимость исключительно как инвестицию, как будто бы в реалиях немецких законов она будет становится всё менее и менее выгодной: арендная плата будет всё больше отставать от рынка, а выгнать жильцов, чтобы заселить новых по рыночной ставке, нельзя (ну или можно через схематозы, хз - в любом случае, заниматься этим не хочется).
Можно найти квартиру в инвестицию, но в которой и самому жить не обломно. Возможно, она не будет столь привлекательна по калькулятору. Особенно в Германии, просто неразумно не пользоваться всеми налоговыми вычетами, но если заехать самому с первого дня, то вычетов ты лишишься.
так как тебя оттуда скорее всего сложно выселить
Сам я хочу жить в нойбау в хорошем районе (в Берлине). Таких квартир и в принципе мало (ведь хорошие районы уже застроены), и стоят они порядка (условно) 8к евро за метр. А средняя цена за метр, согласно карте на Immoscout, колеблется от 3000 (на восточных окраинах) до 6700 в Mitte.