Купили участок в Португалии pt2

Если хотите все скипнуть, то вот влог, где мы гуляем по участку 👇

В этот раз без фоток, но с ссылками на посты в tg (там фото) и на рилсы (краткое резюме). Рилсы и посты делала Маша в процессе, а этот текст я пишу уже постфактум. Всё это классно дополняет друг друга.

👉 Первая часть

Продолжаем

• Нашли участок ✅
• По доке (caderneta predial) на нём строить нельзя — классифицирован как Rustico ❌
• У соседей стоят дома ✅
• В муниципальном плане (PDM) часть земли выделена под застройку ✅
• Не знаем местных законов и ограничений ❌

Почему участок классифицирован как Rustico? И вообще — какой дом тут можно построить? Что-то типично португальское (👇)? Мне такое не нравится 😕

Окей, что делать?

Можно сделать примерный проект — PIP (Pedido de Informação Prévia) — и отправить его на одобрение в муниципалитет. Это долго. Нужно заказывать архитектурный эскиз, платить за него и ждать ответа. При этом PIP не гарантирует одобрения финального проекта на стройку. Нам сказали, что оно того не стоит ❌

Второй вариант — найти местного архитектора, но не заказывать эскиз. Он посмотрит участок, проверит PDM, объяснит, что можно строить, и как это согласовать. Это тоже стоит денег (на участок, в котором мы пока не уверены), но зато быстрее и понятнее, чем PIP 🤔

Третий способ - сходить в местный муниципалитет (Câmara Municipal) со всеми вопросами. Позвонить, записаться и прийти лично ✅

Муниципалитет pt1

👉 Коротко о том, что было — в рилсе 📼

Я позвонил и нас записали на встречу с главным архитектором. Ждали 3 недели.

И мы подготовили:

• координаты участка,
• примерное изображение и размеры будущего дома,
• вопросы про конюшню и доп. постройки.
• договорились с менеджером потенциальной строительной компании — Анной — что она либо поедет с нами, либо будет на связи. Спасибо ей большое 🙇‍♂️

День Х

Час в дороге. Платная трасса. Платная парковка. Заходим в муниципалитет. Просят подождать. Ведут к "главному архитектору".

Заходим в кабинет — сидят три женщины. Нас подводят к одной из них. Звоним Анне, включаем громкую связь.

Анна и "главный архитектор" долго говорят, довольно эмоционально. Из всей беседы я понял:

«Заходите на сайт, читайте законы, изучайте план».

В какой-то момент "главный архитектор" просто пихает нам телефон. Мы вежливо прощаемся и выходим из кабинета. Это было странно, ведь обычно Португальцы супер вежливые и милые.

Созваниваемся с Анной

• Главный архитектор вообще не пришёл на встречу 🤡
• Это была, вроде бы, инженер / она не знает законов / говорила грубо
• Ничего конкретного не ответила, кроме:

  «Заходите на сайт, читайте законы, изучайте план»

ЧТО!?

Возвращаемся к секретарю. Спрашиваем: Мы ждали 3 недели. Потратили час на дорогу. План(PDM) мы сами посмотрели еще до встречи, а нам нужны детали. Почему так?

Он с волнением объясняет, что нам не хватает документов 😂

Говорит, что нужен точный план участка — levantamento topográfico — и ещё пара бумаг.

КАК НОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ ПОМОГУТ АРХИТЕКТОРУ ПРИЙТИ НА ВСТРЕЧУ!?

Он обещает, что в следующий раз архитектор точно будет, и записывает нас снова — через 2 недели 🤡

Муниципалитет pt2

👉 Коротко о том, что было — в рилсе 📼

Позвонили в муниципалитет перед поездкой — подтвердили, что архитектор будет 💯 Анна поехала с нами, на этот раз лично.

Приезжаем. Заходим. Кабинет теперь больше, и внутри — всего одна женщина. УРА! Начинаем разговор. Чуть на португальском, чуть на английском, в целом — много на португальском. Всё проходит спокойно и мило, хоть и начинается всё тем же «Заходите на сайт...» но Анна постепенно вытягивает разговор в нужную сторону. Они начинают обсуждать этажность, фасад, расположение дома. Открывают бумажные сборники законов. Листают онлайн-карту (PDM).

🎉 Победа 🎉 Выясняется, что никаких прямых запретов на строительство нет — нужно грамотно спланировать расположение дома 🥳

P.S. И да, это снова была не «главный архитектор», а инженер.

Но, если честно — плевать. Главное результат 😉

Окей, как теперь это купить?

👉 Коротко о том, что было в рилсе 📼

Делаем предложение владельцам. Ждем несколько дней. Они соглашаются. Маша выпрашивает скидку 🔥

Но как купить участок? Мы в Португалии. Это не просто: договор + перевод. Мы готовы хоть сейчас всё перевести и подписать.

Болтаем с Perplexity и Анной. Узнаем о процессе. Так-же узнаем, что обычно процесс покупки организует риелтор. У нас его нет — участок искали сами.

А кто вообще нужен для сделки?

• Риелтор(ы)
• Solicitador или нотариус (заверяет сделку)
• Владелец
• Юрист владельца
• Покупатель
• Юрист/solicitador покупателя
• Переводчик (если покупатель не говорит по-португальски)

Риелтор координирует процесс. Solicitador с нотариальными полномочиями заверяет сделку. Юристы проверяют документы сторон. Переводчик обязан быть на самой сделке, переводит договор и тоже его подписывает. Без него сделка невозможна, если ты не говоришь по-португальски.

Ах да, там четыре владельца — две пары. Так что собрать всех на одну встречу — уже квест 🥲

Анна дала контакт solicitador, которая берёт на себя две роли: как юрист — проверяет документы с нашей стороны, как нотариус — заверяет сделку 🔥

Дальнейший процесс для нас выглядит так.

Подготовка

Связываемся с solicitador. Договариваемся о сотрудничестве. Даём контакты юриста со стороны владельцев и начинаем ждать — когда сообщат цену услуг, примерные сроки, что нам нужно подготовить, когда будет драфт договора. Время идёт, а новостей нет 😔

Так проходит две недели. Мы почти ничего не знаем: сколько стоит работа solicitador, когда закончат проверку, когда назначат сделку, можно ли уже почитать договор? Звоним — нам аккуратно отвечают, что скоро всё будет и всё хорошо... Становится неловко звонить и требовать информацию. Почему они не делают свою работу, а неловко мне?

Маша идёт в офис лично и выясняет, что всё нормально, но они решили, что Анна — организатор процесса. С нами они боялись общаться потому, что плохо говорят на ENG(это не так). Звонили Анне и всё рассказывали, а она — «ну ок, ладно, пока» 😂😂😂

Ещё проверка заняли больше времени. Владельцами участка являются две пожилые пары, получившие землю в наследство, поэтому ситуация нестандартная.

После этого Маша создаёт WhatsApp-группу, куда добавляет всех участников и начинает координировать. Теперь все прозрачно и мы можем влиять на процесс.

Так мы приходим в точку, где:

• точно понимаем, какие налоги надо платить ✅
• знаем стоимость услуг ✅
• все документы проверены ✅
• соседи дали согласие, что не будут покупать участок ✅
• нашли переводчика за адекватные деньги ✅
• договорились о дате и времени самой сделки ✅

Сделка

👉 Коротко в рилсе 📼

Утром идём в банк, просим сделать два чека. Да, оплата чеками, а не банковским переводом. В банке удивляются — зачем? Просят показать контракт. Показываем. Банк говорит — всё равно не можем, потому что персональные данные не обновлены. Мы их раза 3 отправляли, но банк так и не обработал. Ждём другую очередь, обновляем данные, все документы с собой — мы ведь в Португалии и знаем, что просто так не бывает 😉

Чеки сделаны ✅

Середина дня. Забираем переводчицу, едем в офис юриста владельцев. Там будет сделка. Адрес — точка на улице, офисов несколько, гуляем, заходим в разные здания, пока не находим то самое. Почему нельзя точный адрес отправить?

Что дальше?

1. В офисе много людей
2. Проверяем документы и чеки, вписываем их в договор
3. Нотариус зачитывает договор
4. Переводчица переводит нам и спрашивает: "Вы уверены, что хотите купить участок с кадастровой стоимостью в несколько евро?" (поясню позже)
5. Мы подтверждаем
6. Начинаются подписи
7. Передаём чеки владельцам лично
8. Оплачиваем налоги на месте, но уже банковским переводом
9. Нотариус забирает документы для регистрации сделки в реестре — процесс займёт около месяца
10. DOOOOOOOONE ✅

👉 Детально — сколько потрачено 💸

Конец

Класс, если вы дочитали. Посмотрите фотки участка в tg.

Про Rustico и низкую кадастровую стоимость. Смешанные участки — часть под строительство, часть под сельское хозяйство — обозначаются как Rustico. Важно смотреть план муниципалитета (PDM). Кадастровая стоимость низкая, потому что при наследовании земля была оценена очень дешёво, и владельцы не обновляли данные, чтобы не платить больше налога.

После подписания сделки в Португалии обычно занимает около 30 дней, чтобы зарегистрировать право собственности в реестре недвижимости (Conservatória do Registo Predial). Это время нужно, чтобы внести данные и обновить информацию о владельце.

Пока не ясно, когда начнём строительство — нужно немного отдохнуть. Со строительством все сложнее и нужно брать ипотеку.

Хотел-бы добавить, что мы купили не участок, а огромную песочницу, где мы можем делать свои проекты. Ну и да, хочется жить за городом в своем доме.